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課程背景

?房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險高等特點。這就更需要我們財務(wù)人員精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進行成本核算顯得尤為重要……。

?同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進行分析，化解2013年稅務(wù)稽查工作重點檢查項目之風(fēng)險。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算

一、房地產(chǎn)項目成本核算三大原則

1、成本劃分三項原則

2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）

3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預(yù)提成本

二、房地產(chǎn)土地的取得及成本分析

1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定

2、以分立方式取得土地成本的確定

3、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定

4、以合并方式取得土地成本的確定

5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定

6、以劃撥方式取得土地成本的確定

7、以接受投資方式取得土地成本的確定

8、以置換方式取得土地成本的確定

9、以合作建房方式取得土地成本的確定

10、以路換地方式取得土地成本的確定

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的成本核算

1、四種成本分配方法的運用

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 直接成本法

⑷ 預(yù)算造價法

2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設(shè)中的預(yù)提與分攤方法

3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧

⑴ 成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細膩實施成本核算

⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧

⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧

⑷ 商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例

4、房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務(wù)指引

⑴ 房地產(chǎn)項目成本分拆會計處理技巧

① 前期工程費的稅務(wù)處理

② 建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么風(fēng)險？稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？

③ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的稅務(wù)處理

④ 公共配套設(shè)施費的稅務(wù)處理

⑤ 開發(fā)間接費用的稅務(wù)處理

⑵ 房地產(chǎn)項目成本核算賬務(wù)指引

四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧

1、期間配比原則的運用技巧

2、費用限額扣除的操作技巧

⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？

⑵ 集團公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？

⑶ 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？

⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計

扣除嗎？

⑸ 個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應(yīng)支付的

利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？

3、費用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費用與開發(fā)間接費的轉(zhuǎn)化技巧

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算操作實務(wù)

一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃

1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成

2、如何合理確定成本對象？

3、土地閑置成本的處理技巧

4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制

二、房地產(chǎn)成本核算操作實務(wù)

1、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異

2、土地開發(fā)成本的核算程序

3、配套設(shè)施開發(fā)成本的會計處理技巧

4、預(yù)提費用的會計處理技巧

5、開發(fā)間接費用的會計處理技巧

6、成本對象報廢或毀損的處理

三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點

1、成本扣除的政策與基本要求

2、成本扣除的策略與操作實務(wù)

3、設(shè)備選擇甲購還是乙購？

4、材料選擇甲供還是乙供？

5、項目成本核算方法與節(jié)稅技巧

6、土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)中的納稅技巧

第三部分：現(xiàn)場與學(xué)員互動交流，解答學(xué)員財稅疑難問題。

李老師

中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計師；東北大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚州稅務(wù)專修學(xué)院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝行業(yè)財稅培訓(xùn)，稅收政策解析、稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、祥實精巧、并因此受到參加培訓(xùn)的財稅人員的好評。

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