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課程背景：

每一個(gè)從事會(huì)計(jì)工作的人員都想熟悉下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅處理。但是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說的清的人還真不多。為啥呢？皆因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)涉及土地取得方式多樣，開發(fā)階段成本核算不同于其他企業(yè)，銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，投資方案必然涉及稅收利益。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)問題屬于年年檢查年年多，加上2016營(yíng)改增，以前你是老會(huì)計(jì)，也要遇到新問題。所以在此背景下，我們?nèi)媸崂矸康禺a(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的節(jié)稅要點(diǎn)以及主要納稅爭(zhēng)議問題，以幫助大家能夠熟悉房地產(chǎn)，做好房地產(chǎn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

課程收益：

1、結(jié)合政策系統(tǒng)分析結(jié)地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問題

2、幫助企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)掌握重點(diǎn)問題的納稅籌劃方案

3、迅速降低企業(yè)稅收成本

4、改善企業(yè)的資金緊張狀況，實(shí)現(xiàn)逆向融資

參加對(duì)象：

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域及項(xiàng)目公司總經(jīng)理等決策層高管；

2、房地產(chǎn)企業(yè)主管財(cái)務(wù)的副總、項(xiàng)目總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部相關(guān)業(yè)務(wù)骨干

課程內(nèi)容：

第一階段 投資決策階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 實(shí)收資本的會(huì)計(jì)核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)閷?shí)收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？調(diào)研費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？

3. 投資方以土地使用權(quán)進(jìn)行投資怎樣規(guī)劃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對(duì)被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？營(yíng)改增后投資行為免征增值稅嗎？

4. 項(xiàng)目收購(gòu)拿地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地如何抉擇？對(duì)于未來土地增值稅清算有何影響？

5. A公司以土地投資新設(shè)B公司——而后再轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)涉及哪些稅收問題？投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭(zhēng)議？土地計(jì)稅基礎(chǔ)有無變化？

6. 投資方以非貨幣資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評(píng)估增值是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅？

7. A房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，以合作建房協(xié)議方式吸收了其他企業(yè)部分資金，應(yīng)該取得什么發(fā)票？應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理？是否涉及營(yíng)業(yè)稅或增值稅？

8. 企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 合作開發(fā)有幾種形式？企業(yè)拿地后和B企業(yè)合作開發(fā)與A+B企業(yè)共同拿地開發(fā)對(duì)于清算和成本確定有何影響？

10. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓什么情況下才能避免土地增值稅？A公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將子公司B及其名下土地給賣了要不要征稅？

第二階段 前期工作階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

11. 土地出讓和轉(zhuǎn)讓有何本質(zhì)不同？A企業(yè)提供土地交易市場(chǎng)拍下來一塊土地，也取得了土地出讓金收據(jù)，算出讓還是轉(zhuǎn)讓？

12. 土地出讓價(jià)格組成對(duì)于取得土地使用權(quán)成本核算有什么影響？

13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？

14. 土地轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？

15. 利用注銷、破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人和非債權(quán)人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

16. 繳納大配套費(fèi)還要補(bǔ)繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費(fèi)可否減免契稅？

17. A企業(yè)的劃撥用地現(xiàn)在要轉(zhuǎn)讓，契稅誰(shuí)承擔(dān)？

18. B企業(yè)的工業(yè)用地想做房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途是否補(bǔ)征契稅？走招拍掛程序呢？

19. 競(jìng)拍取得土地后，卻拿不到土地，因?yàn)檫€有釘子戶，土地使用稅該怎么辦？

20. 競(jìng)拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

21. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

22. 返還土地費(fèi)用該如何納稅處理？沖成本還是計(jì)入收入？

第三階段 項(xiàng)目建設(shè)階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

23. 成本核算的一般路徑有何順序？

24. 成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無聯(lián)系？

25. 成本對(duì)象如何確定？如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告？

26. 共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)偅坑心男┰瓌t？

27. 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？

28. 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？

29. 車庫(kù)、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

30. 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？不同成本對(duì)象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什么

31. 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？簽訂施工合同甲供材如何處理？營(yíng)改增后怎么辦？

32. 如何監(jiān)控項(xiàng)目利潤(rùn)滿足績(jī)效考核？

33. 如何從合同管理的角度上設(shè)置核算體系滿足內(nèi)部數(shù)據(jù)采集的需要？

34. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？項(xiàng)目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報(bào)有何關(guān)系？

35. 不同期間共同成本一定可以分?jǐn)倖幔?/p>

36. 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變？

37. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)甲供材稅負(fù)測(cè)算和建立定價(jià)機(jī)制？

第四階段 竣工驗(yàn)收和銷售階段的財(cái)稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范

38. 開發(fā)產(chǎn)品完工后如何調(diào)整應(yīng)納稅所得額？

39. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

40. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅年度納稅申報(bào)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

41. 營(yíng)改增后財(cái)務(wù)如何保證普通住宅定價(jià)符合免稅政策？

42. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)如何計(jì)稅？

43. 營(yíng)改增后如何計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅額？?jī)H僅是銷售不動(dòng)產(chǎn)嗎？買房送汽車、買房免物業(yè)費(fèi)、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動(dòng)產(chǎn)投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費(fèi)……。親，這些您有嗎？

44. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

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