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課程介紹

增值稅稅率調(diào)整時間確定，增值稅下調(diào)誰將受益？

作為中國第一大稅種的增值稅是政府減稅政策的重要一環(huán)，此次減稅政策又將重點影響哪些行業(yè)值得關(guān)注。

在“金稅三期”大數(shù)據(jù)嚴征管背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何從戰(zhàn)略運營視角全流程全稅種預算管控，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀，優(yōu)化全程業(yè)務(wù)運營和涉稅管控，從籌建環(huán)節(jié)資金準備進企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程全稅種的稅務(wù)預算規(guī)劃和房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)運營的無逢銜接，利用房地產(chǎn)全流程的合同規(guī)劃和簽訂、票據(jù)管理、工程財稅預算、最優(yōu)化發(fā)包、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務(wù)問題。

課程目標：

第一節(jié) 最新政策解析：國家稅率調(diào)整

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程概述

第三節(jié) 籌建環(huán)節(jié)

第四節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)

第五節(jié) 籌資環(huán)節(jié)

第六節(jié) 征地環(huán)節(jié)

第七節(jié) 開發(fā)環(huán)節(jié)

第八節(jié) 預售環(huán)節(jié)

第九節(jié) 竣工銷售環(huán)節(jié)

第十節(jié) 自持、清算注銷和資本運作

課程大綱：

第一節(jié) 最新政策解析：國家稅率調(diào)整

1、增值稅稅率下調(diào)的稅務(wù)影響

2、建筑行業(yè)稅率下調(diào)下的全稅種綜合分析實例解讀

3、建筑行業(yè)實名制正式實施企業(yè)如何有效應(yīng)對

4、未來增值稅改革效應(yīng)分析

5、建筑行業(yè)實名制正式實施，企業(yè)如何有效應(yīng)對

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全流程都經(jīng)歷哪些環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)能取得哪些和財稅規(guī)劃管理相關(guān)的表證單書？財稅新政如何切入房地產(chǎn)的行業(yè)運營？

2、商品房開發(fā)全流程各階段相關(guān)表證單書的涉稅認定和籌劃應(yīng)用。

第三節(jié) 籌建環(huán)節(jié)

1、財務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期間？ 如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？

2、實例模擬如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務(wù)進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報。

第四節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)

1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些關(guān)鍵點才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負最優(yōu)化？

2、不同出資方式的涉稅分析和房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)最優(yōu)化搭建的財稅規(guī)劃。

3、架構(gòu)規(guī)劃對增值稅進項稅有何影響？對土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第五節(jié) 籌資環(huán)節(jié)

1、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮哪些涉稅風險？

2、不同股權(quán)籌資方式和負債籌資方式的涉稅風險分析和籌劃應(yīng)用案例。

如：增值稅時代如何通過組織架構(gòu)搭建，破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？房地產(chǎn)開發(fā)階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；如何將房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤稅前合法轉(zhuǎn)出和稅收洼地的利用。。。。。

第六節(jié) 征地環(huán)節(jié)

1、不同方式取得土地，其成本如何確認？帳務(wù)如何處理？合同如何簽稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)？

2、不同方式返還土地款，為稅收最優(yōu)化，如何進行商業(yè)模式優(yōu)化。

3、征地環(huán)節(jié)實務(wù)應(yīng)用。

（1）、不同購地方式和土地出讓金返還的涉稅處理和財務(wù)核算案例。

（2）、外購在建項目（如爛尾樓）的涉稅分析和票據(jù)處理？

第七節(jié) 開發(fā)環(huán)節(jié)

1、主要涉及稅種及籌劃應(yīng)用。

2、實務(wù)應(yīng)用

如何確認成本核算對象？如何最優(yōu)化進行成本歸集和預算。

稅務(wù)征管下社保費成本如何合法降低？

工程如何發(fā)包雙方綜合稅負最優(yōu)？

甲供工程如何財稅最優(yōu)化管控？

“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據(jù)及納稅義務(wù)？

第八節(jié) 預售環(huán)節(jié)

1、訂金、定金、誠意金、保證金等如何開票和最優(yōu)化涉稅處理?

“買一送一”如何稅收處理？以老帶新稅收風險如何控制？。。。。

2、預售環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風險點？如：

“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？

所得稅預繳申報應(yīng)注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳申報表的模擬填報？

案例2：房地產(chǎn)企業(yè)預售階段年度申報表的模擬填報。

第九節(jié) 竣工銷售環(huán)節(jié)

1、開發(fā)流程中，會計在哪個節(jié)點確認收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)關(guān)注哪些財稅風險點？

增值稅新項目下扣除土地價款后如何計稅和開增值稅發(fā)票？

一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開票、計稅、申報、帳務(wù)處理？

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例模擬。

房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本確認和稅會差異調(diào)整實務(wù)案例。

竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風險？如何規(guī)劃？

增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票和稅收籌劃??

交房面積誤差如何開具發(fā)票？

買房贈送如何處理和稅收籌劃技巧？

2、特定業(yè)務(wù)的涉稅處理。如：以前年度應(yīng)扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

3、案例：房地產(chǎn)企業(yè)完工階段企業(yè)所得稅匯算實務(wù)演練。

4、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算模擬和檢查應(yīng)對實務(wù)案例。

（2）土地增值稅的反避稅和稅收籌劃實例解析。

第十節(jié) 自持、清算注銷和資本運作

1、自持管理。

開發(fā)企業(yè)自持資產(chǎn)如何進行稅收最優(yōu)化剝離？

自持資產(chǎn)如何進行商業(yè)模式優(yōu)化。如自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何商業(yè)模式優(yōu)化和稅收籌劃？

2、清算分配和注銷環(huán)節(jié)必須掌握哪些財稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風險。

3、實務(wù)案例解析

于老師

于老師，全國注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務(wù)管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力。

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