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課程背景

商業(yè)項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營的目標(biāo)來規(guī)劃產(chǎn)品，且保持用好產(chǎn)品贏得市場，以良好口碑、精細(xì)化運(yùn)營管理保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢才是運(yùn)營管控的上策。商業(yè)地產(chǎn)項目的打造應(yīng)該以終為始，全生命周期業(yè)務(wù)鏈價值的專業(yè)梳理，才能實現(xiàn)運(yùn)營管理、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)收益的有效搭建，彼此賦能才能達(dá)到三方平衡。商業(yè)項目通過規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造場景，通過招商注入內(nèi)容，通過精細(xì)化服務(wù)增添收益，最終才能導(dǎo)演出一場精彩的消費(fèi)大劇，而大劇的主角是消費(fèi)者，商業(yè)項目成功的大幕由消費(fèi)者拉開才能真正成為點(diǎn)金之筆，這也是我們這次開課的主要目的。

【課程對象】

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、運(yùn)營總、成本總、采購總、工程總、物業(yè)總等相關(guān)管理人員以及全產(chǎn)業(yè)鏈上為商業(yè)地產(chǎn)項目提供運(yùn)營執(zhí)行管控服務(wù)的企業(yè)與機(jī)構(gòu)等中高層管理者

【培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：從營運(yùn)角度看商業(yè)空間規(guī)劃

一、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期價值梳理

1、商業(yè)地產(chǎn)的四個維度

2、全生命周期梳理商業(yè)地產(chǎn)價值鏈

3、商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)搭建三條線平衡：運(yùn)營+設(shè)計+財務(wù)

二、從規(guī)劃設(shè)計角度看商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的角色扮演

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)三條主線

3、規(guī)劃設(shè)計核心流程

4、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計關(guān)注點(diǎn)

三、商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)建筑規(guī)劃

1、建筑規(guī)范基本知識（建筑分類、城市道路、各類紅線、建筑退距、各類指標(biāo)等）

2、商業(yè)規(guī)劃概念

3、商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)定位（土地獲取前/土地獲取后）

（1）土地獲取前：前期研究：城市基礎(chǔ)研究、城市商圈研究、地塊交通研究、地塊指標(biāo)研究

（2）土地獲取后：分析研判：區(qū)域功能屬性判斷、市場競爭格局判斷、商業(yè)定位方向判定、項輻射范圍判定、項目體量判定、目標(biāo)消費(fèi)客群認(rèn)定、動態(tài)發(fā)展策略判定、初步業(yè)態(tài)比例分配分析

（3）輸出成果：效益目標(biāo)與規(guī)劃指標(biāo)平衡（目標(biāo)客群、檔次及特色、確定主力店、業(yè)態(tài)組合及例、目標(biāo)租金測算）

4、商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃關(guān)系

5、建筑規(guī)劃原則

四、從經(jīng)營角度看規(guī)劃設(shè)計研究

（一）場地研究

1、地塊形狀及尺度

2、地塊規(guī)劃指標(biāo)

3、交通規(guī)劃

4、人流規(guī)劃

5、車流規(guī)劃

（二）動線設(shè)計

1、動線分類：概念、動線原理

2、單動線：軸長、形態(tài)

3、多動線：設(shè)計要點(diǎn)、避免問題

4、垂直動線：垂直交通類型、垂直電梯、扶梯

5、后勤動線：設(shè)置模式、封閉分散卸貨模式、混雜分散卸貨模式、不同業(yè)態(tài)卸貨需求、卸貨注意事項

（三）空間節(jié)點(diǎn)

1、中庭：空間尺寸、空間創(chuàng)造趣味性（疊加、欄桿、無柱空間、天窗、活動設(shè)施預(yù)留）

2、通道：尺寸

3、其他公共空間：廣場（入口廣場、下沉廣場、屋頂空間、天橋連廊、促銷及活動場地點(diǎn)位規(guī)劃、商戶外擺規(guī)劃等）

（四）停車系統(tǒng)

1、車庫出入口

2、停車數(shù)量與商業(yè)規(guī)模關(guān)系

3、坡道和停車位

（五）商業(yè)形象

1、建筑表皮

2、公共空間利用：廣告位設(shè)計：室外廣告位種類、廣告位設(shè)計

3、公共區(qū)域環(huán)境：背景音樂/美陳裝飾/櫥窗展示/廣告/衛(wèi)生保潔/綠化/三度（溫度、濕度、照度）/味道/設(shè)施設(shè)備等

4、經(jīng)營形象環(huán)境：形象管理（門頭店招/櫥窗/三度/陳列/宣傳/促銷/衛(wèi)生/綠化/音樂等）

（六）建筑指標(biāo)

1、層高

2、柱網(wǎng)

3、實用（得房）率

4、商家參數(shù)：主力店（百貨、超市、影院）、次主力店（快時尚等）、店鋪面寬比

（七）消防

1、消防分區(qū)

2、消防性能化設(shè)計

3、消防卷簾特點(diǎn)與適用范圍

（八）設(shè)備

1、機(jī)電設(shè)備設(shè)計原則：提前介入、多專業(yè)交接、成本控制、交付界面對設(shè)計界面影響、

2、強(qiáng)弱電布置

3、智能化系統(tǒng)布置

4、暖通機(jī)房及通道布置

5、供水、排水布置

第二部分：精細(xì)化營運(yùn)管理創(chuàng)造新價值

一、穩(wěn)住場子的運(yùn)營執(zhí)行管控策略

1、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典

（1）商家營業(yè)準(zhǔn)備

（2）二次裝修

（3）商場開業(yè)準(zhǔn)備（商業(yè)氛圍營造/市場營銷推廣策劃）

（3）項目綜合驗收（項目/商戶）

（5）經(jīng)營所需證照

（6）政府報告

（7）開業(yè)慶典：安全/工程/環(huán)境/交通/商戶等的保障

（8）開業(yè)營銷：活動實施與管理

2、商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理

（1）營業(yè)秩序管理：開閉店/巡場

（2）人員定崗管理：行為規(guī)范/經(jīng)營規(guī)范

（3）服務(wù)優(yōu)化管理：客戶投訴（商家/消費(fèi)者/其他），商家服務(wù)（租賃進(jìn)場與退場/人員/證照/信息發(fā)布/服務(wù)申請/商家溝通與會議等），消費(fèi)者服務(wù),滿意度調(diào)查（商家/消費(fèi)者）

（4）經(jīng)營裝修管理：（公共部位/商戶）

（5）安全與突發(fā)事件處理：社會關(guān)系/客戶/商戶/危機(jī)公關(guān)

二、提高經(jīng)營坪效與控制營運(yùn)成本

1、租賃體系相關(guān)費(fèi)用：租金/物業(yè)管理費(fèi)/推廣費(fèi)/能源費(fèi)

2、營運(yùn)計劃和財務(wù)預(yù)算

3、營運(yùn)成本控制：公共用電/公共水費(fèi)/清潔費(fèi)/設(shè)備器材維修費(fèi)及更新費(fèi)/建筑物維修費(fèi)/景觀設(shè)施維護(hù)費(fèi)/人事費(fèi)用/停車場管理費(fèi)需定期專人維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備項目/需大型修繕或更新的項目

三、營銷推廣品牌價值與業(yè)績提升

1、營銷計劃

2、各階段營銷策略（培育期/成熟期/調(diào)整期）

3、營銷活動分析

4、品牌建設(shè)

6、新媒體運(yùn)用

四、新技術(shù)運(yùn)用提高管理效率

1、信息管理概述

2、大數(shù)據(jù)決策報表分析系統(tǒng)體系

3、信息系統(tǒng)內(nèi)容（BI系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、營運(yùn)系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)、客流系統(tǒng)）

五、培養(yǎng)消費(fèi)者忠誠度的服務(wù)思路

1、會員體系

2、會員發(fā)展

3、會員管理

4、會員分析

六、提升效益的項目經(jīng)營分析策略

1、招商管理分析

（1）理解招商

（2）招商租賃流程

（3）租戶研究

（4）招商策略

（5）契約管理

（6）招商執(zhí)行

2、招商優(yōu)化與變更管理

（1）品質(zhì)管理分析

（2）品牌監(jiān)控

（3）經(jīng)營分析

（4）業(yè)績分析

（5）客戶滿意度分析

（6）客流與車流分析

（7）營銷推廣分析

七、實現(xiàn)資產(chǎn)增值項目調(diào)改策略

1、商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)改分類

（1）招商調(diào)改優(yōu)化

（2）營運(yùn)調(diào)改優(yōu)化

（3）物業(yè)硬件調(diào)改

2、開業(yè)后營運(yùn)所處階段及其特點(diǎn)

3、商業(yè)地產(chǎn)項目不同階段調(diào)改思路

4、商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)改后復(fù)盤評估

吳老師

吳老師：吳老師具有二十多年商業(yè)零售和商業(yè)項目及商業(yè)地產(chǎn)全生命周期全程營運(yùn)管理等一線操盤的實戰(zhàn)經(jīng)驗。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，特別是在新城新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與營運(yùn)管理的實踐中不斷總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)令學(xué)員們受益匪淺。操盤的項目類型主要有：商旅文特色景觀商業(yè)街區(qū)、城市商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、大型購物中心、商業(yè)廣場等數(shù)百萬平方米的商業(yè)項目。特別是在輕資產(chǎn)輸出方面，為近百個商業(yè)項目把脈授業(yè)，獲得重生。在經(jīng)驗傳授方面，為數(shù)百個商業(yè)企業(yè)傳道授業(yè)，培養(yǎng)了一大批中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量，目前諸多學(xué)員已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營的主力軍，堪稱商業(yè)地產(chǎn)的“運(yùn)營教父”?，F(xiàn)任某大型商業(yè)集團(tuán)一線實際操盤人，負(fù)責(zé)近三百萬平方米商業(yè)項目的運(yùn)營管理。

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