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課程背景

在新常態(tài)的經(jīng)濟形勢下，政府發(fā)展目標從原有的GDP經(jīng)濟增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復合增長目標，同時因為經(jīng)濟增長降速，金融政策強調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細算，對房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級開發(fā)質(zhì)量要求，開始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運營、教育體育等方向進行轉(zhuǎn)變。

另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動，行業(yè)本身逐漸進入飽和期，各企業(yè)在組織構(gòu)架、成本控制、設(shè)計創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項目拓展過程中非常重要的一個引領(lǐng)性的方略。

本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優(yōu)勢?！?020年在長沙、南寧、成都、廈門舉辦4期】

【課程收益】

直擊重點——解析投資拓展關(guān)鍵節(jié)點，出擊精準

實戰(zhàn)高效——了解實戰(zhàn)操作痛點難點，案例詳實

實用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學以致用

資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

【適合對象】

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總相關(guān)領(lǐng)導；

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者。

【培訓內(nèi)容】

第一部分：房地產(chǎn)項目投資拓展之方法論（道）

1、市場背景

當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判

2、投資項目拓展的幾個趨勢

（1）招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升

（2）“地產(chǎn)+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規(guī)則化

（3）一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺

（4）收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升

3、造成業(yè)績分化原因

（1）城市量級的選擇與城市板塊輪動

（2）產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

（3）增長方式對業(yè)績影響

（4）開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響

（5）股權(quán)開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)績

4、三大體系研判

（1）房地產(chǎn)市場與城市板塊輪動預判體系

預判體系的標準和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

預判體系的模型

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)

城市、樓市掃描

客戶定位與客戶偏好研究

預警機制

（2）土地價值研判體系

土地價值研判體系的邏輯

時間、空間邏輯

地塊特征

粗略測算

（3）具體項目價值研判體系

項目核心價值點

項目定位策略

項目開盤時機與項目體驗區(qū)

項目推售次序

價格策略

推廣包裝策略

第二部分：房地產(chǎn)項目投資拓展之執(zhí)行（術(shù)）

1、地產(chǎn)企業(yè)的特點與參考系

（1）全國性企業(yè)：萬科、華潤

（2）地方性企業(yè)：濱江、元融

（3）復合型企業(yè)：華僑城

2、不同特點與機制下的投拓組織構(gòu)架設(shè)計思路

現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運營能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級開發(fā)能力/政府關(guān)系

3、項目投拓的標準動作與主要區(qū)別

（1）招拍掛類

（2）產(chǎn)業(yè)勾地類

（3）合作開發(fā)類

4、投資策略與執(zhí)行

（1）新進城市

（2）傳統(tǒng)市場

（3）合作與競爭

第三部分：非公市場不同類型的投資項目的典型案例解析

一、產(chǎn)業(yè)勾地

1、產(chǎn)業(yè)勾地項目之下的解釋

（1）產(chǎn)業(yè)勾地的起源

（2）產(chǎn)業(yè)勾地的要點與門檻設(shè)置

2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取

3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程

（1）產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對接

（2）產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設(shè)計

（3）產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分

（4）產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價值判斷

4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點和要點淺析

（1）整體開發(fā)的利潤、IRR估算

（2）經(jīng)營性物業(yè)的盈利風險

（3）交易方式設(shè)計與掛牌條件設(shè)計

（4）持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計及估值

（5）產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件

二、收并購與合作開發(fā)

1、收并購項目執(zhí)行的解釋

（1）一級市場

（2）二級市場主要的拿地模式

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

股權(quán)類項目

聯(lián)營合作開發(fā)項目

代管代建+品牌輸出項目

2、收并購的線索：土地線索類型

3、收并購的流程：收并購基本流程

（1）土地信息獲取階段

（2）土地評估階段

（3）土地談判階段

（4）土地盡調(diào)階段

（5）項目簽約階段

4、收并購的風控

5、項目收并購的風險梳理及防控

6、項目收并購過程的對價原則和方式

7、項目收并購過程中的資金處理

8、收并購的談判

曾老師

曾老師：現(xiàn)任某標桿房企投拓總。原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)，十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間主要工作及業(yè)績：主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

任某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

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