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課程收益：

企業(yè)成立的目的就是盈利，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是任何企業(yè)繞不開的話題

通過本課程可了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要性，通過節(jié)能減排、廣開渠道，合理調(diào)配資源，才能促使企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)更多的效益

物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理要隨著外界與內(nèi)部的因素變化而變化，只有不斷提升經(jīng)營(yíng)管理水平，才能在行業(yè)中占有一席之地，才能有望得到可持續(xù)性發(fā)展

授課對(duì)象：

物業(yè)公司基層及中高層管理人員

課程大綱：

第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理險(xiǎn)概述

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以滿足客戶需求為目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（含設(shè)施管理）、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分為物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理三個(gè)層次,其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主 ,物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主

（1）物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修 ,并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù) ,以保障物業(yè)始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè) ,傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的其他內(nèi)容

（2）物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托 ,依照委托人的意愿或請(qǐng)求 ,對(duì)委托的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng) ,以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值 ,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化 ,同時(shí)能分享其價(jià)值創(chuàng)造的成果 ,實(shí)現(xiàn)多方共贏或其他特定目標(biāo)的行為

A、我國(guó)物業(yè)資產(chǎn)管理的起步與發(fā)展

我國(guó)物業(yè)資產(chǎn)管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。大致有兩種情況 :一是借助物業(yè)管理平臺(tái)開拓資產(chǎn)管理 ,如:物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或業(yè)主委托進(jìn)行房屋及場(chǎng)地的租售經(jīng)營(yíng)與中介服務(wù)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立從事資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,如獨(dú)立投資房地產(chǎn)開發(fā) ,專門從事對(duì)不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù) ,與其他運(yùn)營(yíng)商合作開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)等

B、資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系

聯(lián)系：首先 ,二者的宗旨是一致的 ,都是為了獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。其次 ,兩者互為聯(lián)系、互相促進(jìn)。良好的傳統(tǒng)物業(yè)管理能促進(jìn)資產(chǎn)管理的開展；物業(yè)資產(chǎn)管理又能延伸物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ,滿足業(yè)主深層次需求 ,進(jìn)一步提升客戶滿意度等

區(qū)別：首先 ,出發(fā)點(diǎn)不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務(wù) ,強(qiáng)調(diào)物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮；資產(chǎn)管理是基于價(jià)值 ,強(qiáng)調(diào)物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值。其次 ,內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護(hù)、清潔等常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容 ;資產(chǎn)管理的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)是多元化與開放性。再次 ,考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的考核評(píng)價(jià)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的正常運(yùn)作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度；資產(chǎn)管理的考核評(píng)價(jià)則以經(jīng)濟(jì)效益為主。最后 ,運(yùn)行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運(yùn)作強(qiáng)調(diào)物業(yè)的運(yùn)行維護(hù) ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要集中于項(xiàng)目酬金或服務(wù)利潤(rùn) ;資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務(wù)范圍和行業(yè)新的利潤(rùn)空間 ,提升了行業(yè)質(zhì)量與層次 ,而且能全面帶動(dòng)行業(yè)的優(yōu)化、升級(jí)

（3）物業(yè)組合投資管理

物業(yè)組合投資管理是在資產(chǎn)管理基礎(chǔ)上,業(yè)務(wù)覆蓋范圍更深更廣的高級(jí)物業(yè)資產(chǎn)管理形態(tài)。組合投資管理以風(fēng)險(xiǎn)控制和組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo) ,并以組合投資的整體績(jī)效作為組合投資管理者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。如 :就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策并在合適的時(shí)機(jī)購買或出售物業(yè)等

3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的出現(xiàn)

可以從以下幾個(gè)方面來認(rèn)識(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理在我國(guó)的出現(xiàn)與發(fā)展

（1）業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理---這是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的萌芽

物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ,不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值 ,而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù) ,向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展?？梢哉f ,業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

（2）物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴(kuò)展---給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供了發(fā)展的空間

我國(guó)物業(yè)管理起步于住宅小區(qū)的管理 ,目前已覆蓋到各種業(yè)態(tài)的物業(yè)。不同類型的物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的需求是不一樣的。如寫字樓、零售商業(yè)更關(guān)注物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)和收益的多少；企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院、公園、政府物業(yè)等

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身良性發(fā)展的要求---是企業(yè)開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的直接動(dòng)力

（4）信息技術(shù)的出現(xiàn)---給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供了進(jìn)一步發(fā)展的技術(shù)支持

現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的開發(fā),為延伸和拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供了前所未有的技術(shù)支撐。如客戶需求信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、客戶購買商品時(shí)的便捷渠道、零散經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的集中管理、經(jīng)營(yíng)管理成本節(jié)約與即時(shí)有效控制等使得物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容、方式、空間發(fā)生了根本性的變革

第二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)模式

1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)模式的概念

從現(xiàn)象上看 ,商業(yè)模式是企業(yè) “賣什么”、“怎么賣 ”和“掙多少”的問題；從本質(zhì)上看 ,商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問題

物業(yè)管理的商業(yè)模式，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)能力 ,通過特定的業(yè)務(wù)流程 ,提供滿足客戶特定需求的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品 ,藉此獲得其賴以生存和發(fā)展的價(jià)值回報(bào)的經(jīng)營(yíng)范式。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯 ,是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略 ”,它事關(guān)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位、方向、原則和目標(biāo) ,這都決定了必須站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討物業(yè)管理的商業(yè)模式問題

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)有商業(yè)模式

（1）模式一---物業(yè)服務(wù)提供商

物業(yè)服務(wù)提供商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式。其特征是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù) ,來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入。其實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。這是目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的主流商業(yè)模式。這種模式下，還談不上物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的開展

（2）模式二---物業(yè)資源開發(fā)商

物業(yè)資源開發(fā)商 ,又稱為多種經(jīng)營(yíng)模式。其特征是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營(yíng) ,通過搭建物業(yè)平臺(tái)的方式 ,直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客戶之間的交易 ,來獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。其實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營(yíng)。這屬于物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)。

（3）模式三---物業(yè)顧問服務(wù)商

物業(yè)顧問服務(wù)商，又稱不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式。其特征是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能開展顧問服務(wù) ,通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃 ,向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計(jì) ,向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理等服務(wù)來獲物業(yè)顧問費(fèi)用或傭金收入。其實(shí)質(zhì)是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。這屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的資產(chǎn)管理的內(nèi)容。如成都嘉寶物業(yè)、深圳長(zhǎng)城物業(yè)等

3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理未來商業(yè)模式

（1）物業(yè)服務(wù)集成商

其特征是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù) (設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)、中端監(jiān)管服務(wù)）

（2）物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

其特征是：業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作

（3）物業(yè)保障服務(wù)商

其特征是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù),而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù) ,以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求

4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新商業(yè)模式

創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)處理好的四個(gè)關(guān)系

（1）標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化的關(guān)系

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性和成功商業(yè)模式的可復(fù)制性,都要求企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)化促成了低成本和大規(guī)模,個(gè)性化實(shí)現(xiàn)了差別優(yōu)勢(shì)和客戶滿意,兩者有機(jī)結(jié)合形成的標(biāo)準(zhǔn)化定制模式,實(shí)現(xiàn)了企業(yè)低成本和客戶高滿意的平衡互補(bǔ)和協(xié)調(diào)發(fā)展 ,是趨于完美的商業(yè)模式

（2）專業(yè)化和多元化的關(guān)系

專業(yè)化是物業(yè)管理的本質(zhì)特征之一,是物業(yè)管理行業(yè)的立身之本。多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路,能夠?yàn)閷I(yè)化提供強(qiáng)大的物質(zhì)和客戶保證

（3）盈利模式與管理模式間的關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè),其次才是一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)盈利模式的創(chuàng)新,必須有包括資本、技術(shù)、勞動(dòng)和流程等要素在內(nèi)的管理模式的創(chuàng)新與之匹配 ,才能真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理與外部服務(wù)的有機(jī)統(tǒng)一。

（4）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)間的關(guān)系

成本固然是商業(yè)模式選擇的一個(gè)重要考量因素,但如果不能為最終客戶創(chuàng)造價(jià)值,不能為主營(yíng)業(yè)務(wù)增值提供保障 ,再低的成本也將轉(zhuǎn)化為毫無意義的沉沒成本。從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變 ,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇、復(fù)制、改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的一個(gè)基本趨勢(shì)

第三章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有財(cái)產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等資源 ,它同時(shí)還擁有技術(shù)、信息、品牌、商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn) ,即物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源可分為有形資源和無形資源。這些資源均可通過經(jīng)營(yíng)直接創(chuàng)造出價(jià)值。除了企業(yè)擁有的物業(yè)和現(xiàn)金資產(chǎn)可以直接創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值 ,下列資源也可以幫助企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)效益

A、管理技術(shù)資源---物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過長(zhǎng)期實(shí)踐 ,形成了一套行之有效的物業(yè)管理技術(shù) ,對(duì)外出售這些管理技術(shù)的做法稱為物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。顧問咨詢服務(wù)已經(jīng)成為品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

B、品牌資源---品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)

C、人力資源---物業(yè)服務(wù)企業(yè)聚集、整合了各類管理與專業(yè)技術(shù)人才

D、自有設(shè)施設(shè)備資源---不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過發(fā)展積累擁有工程維修、保潔、綠化、秩序維護(hù)等各種專業(yè)操作、檢測(cè)設(shè)施設(shè)備

E、信息類資源---信息類資源主要有三類。一是物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中形成的各類資料 ;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行中形成的各類資料 ;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中搜集和掌握的各類信息

F、社會(huì)關(guān)系類資源---關(guān)系也是資源 ,而且是企業(yè)重要的無形資產(chǎn)

2.物業(yè)資源

物業(yè)資源有兩重含義 :一是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可直接使用或經(jīng)營(yíng)的資源 ,如可租售的物業(yè)空間、場(chǎng)地 (停車場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等 ;二是由物業(yè)建筑、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地派生出的可經(jīng)營(yíng)資源 ,如屋頂廣告 (牌、電梯廣告 (位、庭院和車場(chǎng)廣告等

（1）物業(yè)資源的界定

A、從所有權(quán)上劃分： 單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)； 區(qū)分所有權(quán)物業(yè)

B、從物業(yè)使用屬性上劃分可將物業(yè)資源分為:內(nèi)部資源;關(guān)聯(lián)資源;內(nèi)部空間;附屬空間

（2）物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)管理原則

A、不可越權(quán)經(jīng)營(yíng)添

B、不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開展

C、規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)

D、正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)特性

E、獲取物業(yè)資源的途徑：向開發(fā)商爭(zhēng)??；購買或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

F、區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體

G、開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)

3.業(yè)主或客戶資源

（1）業(yè)主資源分類

A、業(yè)主需求資源

業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等。這類經(jīng)營(yíng)的模式有多種 ,包括社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)等

B、業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源

它的內(nèi)容主要是業(yè)主的房屋、汽車、家具、有價(jià)證券、有色金屬等

C、業(yè)主無形資產(chǎn)資源：業(yè)主知識(shí)資源； 業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源

（2）業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)管理方式

A、特約服務(wù)和綜合經(jīng)營(yíng)

特即在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托為業(yè)主個(gè)體提供的服務(wù)

B、社區(qū)服務(wù)物業(yè)服務(wù)集成商

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在利用業(yè)主需求資源的過程中 ,不提供具體的商品服務(wù) ,而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺(tái) ,讓業(yè)主的需求與社會(huì)服務(wù)資源的利用在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接 ,并從社會(huì)服務(wù)資源的提供方處獲取傭金收入

C、社區(qū)商業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)社區(qū)需求 ,自行開展社區(qū)商業(yè)服務(wù) ;也可通過與商業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營(yíng) ;還可通過對(duì)進(jìn)駐社區(qū)的商業(yè)組織提供物業(yè)管理服務(wù) ,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)

（3）業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施過程

在業(yè)主資源的利用經(jīng)營(yíng)中,滿足業(yè)主需求一般需要經(jīng)過五個(gè)步驟:

A、掌握需求信息

B、尋求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

C、成立服務(wù)組織

D、整合社會(huì)資源

E、搭建商務(wù)平臺(tái)

第四章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)與管控

1.風(fēng)險(xiǎn)管理簡(jiǎn)介

（1）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義

風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。確切地說 ,風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、鑒定、衡量并加以防范、控制以至消除的過程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移或消除風(fēng)險(xiǎn) ,使損失降到最低 ,保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。

（2）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟

A、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

B、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

C、風(fēng)險(xiǎn)控制

D、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 這是針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)控

（3）風(fēng)險(xiǎn)控制的手段（措施）包括

A、回避。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險(xiǎn)所可能獲得的利益時(shí)，采取回避策略

B、 自擔(dān)或保留。這是指風(fēng)險(xiǎn)的承受人自己要承擔(dān)某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的部分以至全部的損失

C、預(yù)防與抑制。這是指風(fēng)險(xiǎn)承受人直接面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取行動(dòng)，以減少損失發(fā)生的可能

D、轉(zhuǎn)移。這是指?jìng)€(gè)人或團(tuán)體通過一定的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他個(gè)人或團(tuán)體。制措施的結(jié)果進(jìn)行檢查和評(píng)估，從而對(duì)原風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

2.風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)

（1）管理模式風(fēng)險(xiǎn)

主要指在從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)時(shí)，責(zé)任方采取的管理方式以及法律模式 等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下兩種：

A、不同企業(yè)管理模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)

不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于從事經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)所采取的管理方式不同， 有的是成立子公 司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項(xiàng)目部。 成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限 度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的影響， 可以說是在項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)企 業(yè)之間建立了一道有效的 “防火墻 ”。但是，成立子公司時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜，不利于迅 速開展工作

B、不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商成功開發(fā)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目處置的三種方式：

a、完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售 一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東（大業(yè)主）的身份

b、將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東

c、全部出售套現(xiàn)。后兩種由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主眾多，意見難以集中。而大部分業(yè)主又沒有管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，憑想象和主觀推斷的人不在少數(shù)

（2）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，要把握以下幾點(diǎn)：

A、與企業(yè)自身的主業(yè)相協(xié)調(diào)

B、與企業(yè)人才儲(chǔ)備相協(xié)調(diào)

C、與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)

（3）經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，特別應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

A、合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)

B、產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)

C、產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)

D、突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)

（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

A、墊款風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握一條原則： 不能以大量前期資金投入作為獲得一個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 的管理權(quán)的前提條件， 而應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力和服務(wù)特色贏得管理權(quán)

C、抵押風(fēng)險(xiǎn)

大部分經(jīng)營(yíng)者都依賴籌措的資金從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式

（5）管理團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，是各類專業(yè)人才的集合

（6）政策環(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)

這是指因國(guó)家政策變化給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)

劉老師

講師簡(jiǎn)介：

劉愛國(guó)老師

物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)專家

暨南大學(xué)物業(yè)管理、華南師范大學(xué)人力資源本科

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院的特聘講師

曾任：深圳市萬科物業(yè)管理處經(jīng)理，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

曾任：雪松美屋（寧波）物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

曾任：廣州海倫堡物業(yè)管理有限公司物業(yè)區(qū)域總經(jīng)理

曾任：深圳首佳物業(yè)管理咨詢顧問公司副總經(jīng)理

劉老師26年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)歷，熟悉寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院、政府公眾類物業(yè)、別墅、綜合體等各種業(yè)態(tài)的物業(yè)管理的運(yùn)作流程及實(shí)操經(jīng)驗(yàn); 有系統(tǒng)性思維、能熟練運(yùn)用平衡積分卡實(shí)施績(jī)效考核、人才培養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè); 能熟練運(yùn)用房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，解決物業(yè)管理工作中遇到的各類投訴等疑難問題；注重企業(yè)形象、品牌、客戶關(guān)系的建設(shè)和管理，熟悉三標(biāo)一體的質(zhì)量認(rèn)證體系、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)的運(yùn)作模式，有跨區(qū)域管控及運(yùn)營(yíng)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn); 有創(chuàng)國(guó)優(yōu)、綠色住宅小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和能力; 有創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)和能力，注重企業(yè)的節(jié)能降耗，善用信息化及科技化手段提高管控水平和效率。擅長(zhǎng)整合資源，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念、方法、執(zhí)行力實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

劉老師有豐富的講課經(jīng)驗(yàn)，在深圳物管進(jìn)修學(xué)院、深圳職業(yè)訓(xùn)練學(xué)院、深圳龍崗及與寶安街道、各地物管企業(yè)等均有長(zhǎng)期講課經(jīng)歷。

授課風(fēng)格：

深入淺出，實(shí)操結(jié)合案例，氣氛生動(dòng)有趣，深受相關(guān)單位及學(xué)生喜愛

獲得證書：

物業(yè)管理師證、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師證；全國(guó)物業(yè)設(shè)備設(shè)施培訓(xùn)師證;

全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證；企業(yè)內(nèi)審員證、健康管理師證。

擅長(zhǎng)方向：

物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范、物業(yè)法規(guī)、物業(yè)管理學(xué)、溝通技巧、時(shí)間管理、團(tuán)隊(duì)管理、目標(biāo)管理、投訴技巧等。

主講課程：

《物業(yè)項(xiàng)目全生命周期管理與案例解析》

《物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及標(biāo)桿企業(yè)實(shí)操案例解析》

《物業(yè)管理招投標(biāo)管理》

《物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧及案例分析》

《物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)》

《物管企業(yè)的組織架構(gòu)與目標(biāo)管理》

《物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力提升》

服務(wù)客戶：

中海物業(yè)、天健物業(yè)、中糧物業(yè)、深業(yè)物業(yè)、綠城物業(yè)、天元物業(yè)、海倫堡物業(yè)、雪松物業(yè)、合景悠活、恒佳物業(yè)、恒藝物業(yè)、居安樂物業(yè)、長(zhǎng)建物業(yè)、世紀(jì)金源......

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