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課程背景

與時(shí)俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線

樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評(píng)估、稽查和清算正逐步升級(jí)。近幾年來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋?zhuān)⒃诙惼蟛┺闹胁粩嗾{(diào)整。

企業(yè)所得稅匯算清繳的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問(wèn)題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？如何對(duì)涉稅關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行有效處理和正確評(píng)價(jià)？如何界定和處理不同稅務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃劃工作？這些都是擺在我們財(cái)務(wù)人員面前的現(xiàn)實(shí)“考題”！

清算在即，企業(yè)怎么辦？

房地產(chǎn)企業(yè)受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等強(qiáng)有力的政策打壓，已使眾多企業(yè)對(duì)此無(wú)所適從，那么你呢？國(guó)家通過(guò)土地增值稅清算來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰，有關(guān)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率的政策，將陸續(xù)在各大城市落地，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目則面臨更嚴(yán)格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？

土地增值稅對(duì)你多重要？

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種最多，其中企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大；房地產(chǎn)企業(yè)清算，是否營(yíng)業(yè)或是否有利潤(rùn)為依據(jù)；它對(duì)企業(yè)而言是財(cái)務(wù)自查，確保會(huì)計(jì)記錄合理，準(zhǔn)確，把握會(huì)計(jì)與稅法差異的重要途徑，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得企業(yè)所得稅納稅信息的重要手段，操作不當(dāng)將面臨巨額稅務(wù)損失，且不利于企業(yè)的納稅信用評(píng)級(jí)。

怎樣做才能合法少繳稅？

“清算土地增值稅”對(duì)房?jī)r(jià)有何作用？它是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納，將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、最后保留利潤(rùn)最多，是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

學(xué)透稅收政策和實(shí)務(wù)最重要！

如何理解和應(yīng)對(duì)土地增值稅清算政策、熟練掌握申報(bào)業(yè)務(wù)、如何靈活運(yùn)用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

本次會(huì)議將集中解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算的重要關(guān)鍵問(wèn)題。幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的業(yè)務(wù)流程與財(cái)稅處理，并對(duì)如何化解稅收風(fēng)險(xiǎn)做針對(duì)性分析。破解土增稅清算的政策解析及實(shí)際操作的兩大難題，學(xué)習(xí)并掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段節(jié)稅的操作技巧。針對(duì)性強(qiáng)，注重實(shí)務(wù)操作和實(shí)效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯(cuò)過(guò)的課程，機(jī)會(huì)難得！

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件及重要性

1、政策依據(jù)

2、實(shí)際毛利大于計(jì)稅毛利補(bǔ)稅，且稽查風(fēng)險(xiǎn)增大

3、結(jié)轉(zhuǎn)收入和結(jié)算計(jì)稅成本的分界線

二、計(jì)稅成本核算項(xiàng)目與范圍

1、拆遷安置如何確認(rèn)成本

2、融資費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

3、劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用

4、土地價(jià)款返還處理

三、完工階段賬務(wù)處理

1、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入

2、計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷(xiāo)售成本

3、計(jì)算實(shí)際毛利，調(diào)整毛利差異

4、招待費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金的調(diào)整

四、計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)

1、成本的歸集與分配方法

2、計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本的差異

3、可售面積的確定

4、已售產(chǎn)品銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)

五、毛利差異調(diào)整

六、完工后續(xù)支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

七、房地產(chǎn)企業(yè)合法扣除憑證的取得與假票的應(yīng)對(duì)

1、土地出讓金與拆遷補(bǔ)償款入賬票據(jù)

2、前期費(fèi)用合法扣除憑證

3、建安工程款合法憑證

4、配套、基礎(chǔ)工程

5、稽查查處假發(fā)票如何處理

八、特殊疑難問(wèn)題

1、售樓處如何核算

2、銷(xiāo)售車(chē)位/車(chē)庫(kù)/人防設(shè)施如何核算（產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)）

3、銷(xiāo)售儲(chǔ)藏室如何核算

4、完工后銷(xiāo)售，收取部分款項(xiàng)，成本如何結(jié)轉(zhuǎn)

5、應(yīng)收未收款是否確認(rèn)收入

6、違約金專(zhuān)題

7、應(yīng)扣未扣支出的追溯調(diào)整

九、土地增值稅清算對(duì)象的確定

十、土地增值稅收入的確認(rèn)

1、代收費(fèi)用是否計(jì)入收入

2、自用或出租是否確認(rèn)收入

3、投資、贈(zèng)與是否確認(rèn)收入

4、已開(kāi)發(fā)票/未開(kāi)發(fā)票如何確認(rèn)收入

5、實(shí)測(cè)面積誤差如何處理

6、拆遷還建如何確認(rèn)收入

十一、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1、裝修款是否可以稅前扣除

2、資本化利息支出是否可以加計(jì)扣除

3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)是否可以扣除

4、加計(jì)扣除的規(guī)定

十二、增值額與增值率

十三、開(kāi)發(fā)連體樓如何清算

1、是否可以按售價(jià)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目

2、是否可以按層高系數(shù)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目

3、可否合并為非普通住宅清算

十四、土地增值稅扣除與企業(yè)所得稅的差異

十五、清算中特殊問(wèn)題

1、舊房與新房界定

2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定

3、核定征收

4、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施

十六、專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

許老師

國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專(zhuān)家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專(zhuān)題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問(wèn)題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。

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