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課程背景

2013年土地增值稅的清算勢(shì)在必行！??！

?在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。

?本講座為土地增值稅專題，通過(guò)精心篩選，共設(shè)計(jì)46個(gè)焦點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題供大家學(xué)習(xí)與分享。課程安排盡量做到：內(nèi)容全面、問(wèn)題集中、突出重點(diǎn)、注重實(shí)操。力爭(zhēng)使大家在兩天內(nèi)對(duì)土地增值稅這一稅種有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)與把握，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的……。

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

主講內(nèi)容

第一部分 土地增值稅的征收管理與稅收優(yōu)惠

1、土地增值稅納稅人是怎樣認(rèn)定的

2、繳納、預(yù)繳土地增值稅應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)不經(jīng)查賬直接采取核定征收方式征收土地增值稅

4、免征土地增值稅必須滿足哪些基本條件

5、在企業(yè)兼并中，為什么對(duì)被兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅

6、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)是否涉及征收土地增值稅

7、未辦理土地使用權(quán)證前轉(zhuǎn)讓土地是否應(yīng)征收土地增值稅

8、無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)、人防設(shè)施在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題

9、什么是小產(chǎn)權(quán)房，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)帶來(lái)哪些稅收爭(zhēng)議

10、BT模式的特點(diǎn)，運(yùn)作方式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收影響

第二部分 確認(rèn)土地增值稅清算條件、清算單位應(yīng)注意的問(wèn)題

11、土地增值稅清算的條件，清算到底應(yīng)該掌握在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行

12、土地增值稅“清算單位”如何確定，如何理解“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、

“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”

13、開發(fā)商住一體樓土地增值稅清算單位確認(rèn)操作實(shí)例

14、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待

第三部分 確認(rèn)土地增值稅清算收入應(yīng)注意的問(wèn)題

15、代收費(fèi)用是否應(yīng)并入土地增值稅收入，清算時(shí)應(yīng)如何處理

16、政府返還補(bǔ)貼收入、稅金的賬務(wù)處理和稅收待遇及納稅風(fēng)險(xiǎn)防范

17、房地產(chǎn)企業(yè)那些業(yè)務(wù)在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)處理

18、轉(zhuǎn)作自用房屋為什么不視同銷售，其折舊、成本如何處理

第四部分 確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的問(wèn)題

一、確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)注意的問(wèn)題

19、拆遷安置用房土地成本應(yīng)如何確認(rèn)，安置房在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅上的區(qū)別

20、如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出，拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)

21、接受土地投資入股，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證

22、外購(gòu)樓盤支出是否可以計(jì)入土地成本，是否可以加計(jì)扣除，再次銷售稅收處理

23、支付給國(guó)土資源局的土地閑置費(fèi)、違約金、滯納金是否可以計(jì)入土地使用權(quán)支出

二、確認(rèn)建筑安裝費(fèi)應(yīng)注意的問(wèn)題

24、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”還是“銷售費(fèi)用”

25、甲供材問(wèn)題存在的納稅爭(zhēng)議，應(yīng)該如何與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通與破解

26、商品房、樣板房、營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用應(yīng)如何計(jì)算扣除，裝修費(fèi)應(yīng)如何界定

27、扣留施工單位的質(zhì)保金在什么情況下才允許扣除

三、確認(rèn)公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)注意的問(wèn)題

28、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)用應(yīng)如何扣除

29、小區(qū)外為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費(fèi)用是否允許扣除

四、成本費(fèi)用的分配與計(jì)算方法

30、一次性取得土地分期開發(fā)發(fā)生的共同費(fèi)用應(yīng)如何計(jì)算分配

31、“詳解”同一項(xiàng)目不同類型房產(chǎn)（住宅、車庫(kù)、商鋪）的開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算分配

32、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)如何計(jì)算分配？

五、確認(rèn)開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用應(yīng)注意的問(wèn)題

33、開發(fā)間接費(fèi)與企業(yè)管理費(fèi)用的區(qū)別，不能明確區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用對(duì)土地增值稅會(huì)

產(chǎn)生什么影響，企業(yè)只開發(fā)單一項(xiàng)目是否可以將全部管理費(fèi)用均計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”

34、計(jì)算土地增值稅時(shí)“開發(fā)費(fèi)用”為什么不據(jù)實(shí)扣除

35、計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”的利息應(yīng)如何處理

36、計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以據(jù)實(shí)扣除的利息包括哪些內(nèi)容

37、取得向個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款，委托他人向銀行借款、他人委托銀行借款，發(fā)生的借款費(fèi)用是

否可以據(jù)實(shí)扣除

38、開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理，能否資本化

39、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)如何扣除

40、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過(guò)戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用如何扣除

41、企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用如何扣除

42、印花稅、契稅扣除有哪些相關(guān)規(guī)定，返遷房發(fā)生的支出是否應(yīng)計(jì)算繳納契稅

43、未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除

44、加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠在什么情況下才可以使用

第五部分 土地增值稅清算操作實(shí)物

45、土地增值稅清算綜合案例分析

46、清算后有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算與調(diào)整

第六部分 專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

楊老師

【主講專家】楊老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長(zhǎng)期在北京、上海、成都、重慶等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默。

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