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課程介紹

2022年稅收大數(shù)據(jù)分析、全電票試點，國家“反洗票系統(tǒng)”運行，金四系統(tǒng)布控，“智慧稅務(wù)”上線，實現(xiàn)全方位信息收集、數(shù)據(jù)共享、建構(gòu)風(fēng)險制導(dǎo)模型、交叉比對，分類精準(zhǔn)監(jiān)管全面預(yù)示以數(shù)治稅時代到來，企業(yè)違法無處遁形。疫情新形勢下國家組合式減稅減費大禮包企業(yè)該如何最優(yōu)化利用。企業(yè)如何在保持低稅負運營同時，確保財稅工作健康發(fā)展？金四系統(tǒng)與“數(shù)字控稅”征管新體制給土地增值稅清算帶來哪些隱憂？新老項目交替開發(fā)，土地增值稅清算框架如何重新搭建?項目橫跨新老時期收入該如何確認？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對清算結(jié)果造成哪些影響？擬實施的《土地增值稅法》和現(xiàn)行法規(guī)相比都有哪些新變化？相關(guān)各方應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。企業(yè)如何合法進行土地增值稅籌劃？稅務(wù)機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？企業(yè)該如何有效開展風(fēng)險應(yīng)對？

在房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負上升突顯，利潤空間變小，稅收風(fēng)險擴大背景下，于老師帶您根據(jù)最新土地增值稅政策和管理模式進行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負測算、模擬清算，結(jié)合最新房地產(chǎn)行業(yè)運營規(guī)律合法籌劃、實現(xiàn)項目全流程稅收精準(zhǔn)測算，精細化監(jiān)管。

本課程通過實操案例結(jié)合最新申報表填報模擬演練，通過架構(gòu)重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您輕松掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應(yīng)對新技能，合法降低土地增值稅稅負。實現(xiàn)財務(wù)管理收益最大化，財務(wù)人員自身價值最大化。

課程收益

本課程針對近期國家出臺的組合式稅費減免新政，全方位解析其在房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中具體應(yīng)用及風(fēng)險防范。深入挖掘政策紅利，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實際，詳細講解可落地、能操作的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例和風(fēng)險應(yīng)對技巧及籌劃方案。掌握土地增值稅核算原理和清算檢查風(fēng)險應(yīng)對技巧，正確進行土地增值稅模擬清算和稅負管控，精準(zhǔn)降低土地增值稅的稅負

課程對象

在房地產(chǎn)企業(yè)從事財稅實務(wù)工作的財務(wù)人員和財務(wù)總監(jiān)及涉稅人員；稅務(wù)系統(tǒng)想了解房地產(chǎn)企業(yè)最新所得稅匯算和土地增值稅項目清算新政人員；準(zhǔn)備從事房地產(chǎn)企業(yè)財稅工作，想系統(tǒng)了解和掌握該行業(yè)所得稅匯算及土地增值稅項目清算新政和具體填表實務(wù)人員。高校中有一定財稅理論知識，想提前接觸房地產(chǎn)企業(yè)在新版年度申報表下，如何進行所得稅匯算和土地增值稅清算的學(xué)生。

課程大綱

本課程全方位解析國家最新組合式減稅降費新政如何在房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)應(yīng)用。針對智慧征管“數(shù)字控稅”新形勢下，國家新一輪精細化土地增值稅清算浪潮的到來，以實戰(zhàn)案例方式解讀土地增值稅精清算全流程，緊緊圍繞收入確認、扣除項目要點、稅務(wù)機關(guān)審核重點、優(yōu)惠政策、具體籌劃方法應(yīng)用等方面展開。

第一章 組合式減稅降費新政應(yīng)用及風(fēng)險防范

一、增值稅留抵退稅新政解析及案例應(yīng)用

二、小規(guī)模納稅人免增值稅風(fēng)險防范

三、“六稅兩費”新政解析及案例應(yīng)用

四、企業(yè)所得稅減稅新政應(yīng)用。

第二章 土地增值稅清算演練。

一、清算單位如何劃分和籌劃？應(yīng)清算項目和可清算項目新政解析及籌劃應(yīng)用。

二、收入總額管理。

1.土地增值稅清算時，收入總額如何確認？視同銷售收入和代收費如何處理稅收最優(yōu)？

案例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅收入確認。

訂金、誠意金、違約金、更名費是否應(yīng)計入清算收入？

清算時清算收入偏低如何確認？

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當(dāng)理由？

政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房，如何確認銷售收入？

2.面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案例1：面積誤差具體處理。

案例2：拆遷補償實例解析。

3.各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅稅負最優(yōu)？

4.清算審核時稅務(wù)機關(guān)收入確認方面主要查哪些內(nèi)容？如何規(guī)避涉稅風(fēng)險？

三、扣除項目管理。

1.土地成本管理。

（1）土地成本包括哪些內(nèi)容？如何攤銷土地成本？合法有效憑證指的是什么？

案例：土地價款不同攤銷方法實例解析。

（2）拆遷安置費政策解析及風(fēng)險防范。

案例1：本地安置和異地安置案例解析。

案例2：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應(yīng)用

（3）土地成本涉稅問答。

如：批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分攤？

地下建筑物成本如何分攤？

承接爛尾項目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價款如何扣除？

土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？

取得土地的印花稅可否記入土地成本？

以地補路（工程）項目，其修路成本和承擔(dān)工程成本，能否看作是其取得土地成本？

釘子戶額外補償費用如何確認扣除？

無票的土地成本如何確認？。。。。

2.前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用包括內(nèi)容及審核重點？填表要點？

清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？

紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)是否可扣除？

如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結(jié)合？

案例1：無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計算土地增值稅。

案例2：利息扣除選擇實例應(yīng)用。

案例3：土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例4：精裝房對土地增值稅影響。

實務(wù)問題：

建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？

開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認？

分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？

紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費用如何確認扣除？

銷售房屋同時贈送如何確認？

“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據(jù)如何確定？

期間費用和開發(fā)間接費在土地增值稅清算時如何區(qū)分？

整體購買未竣工開發(fā)項目如何扣除？

土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報？

清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項目？

清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？。。。。

第三章 土地增值稅清算風(fēng)險應(yīng)對

1、稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算主要查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關(guān)鍵點？常見問題有哪些？

3、稅務(wù)檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質(zhì)審核在收入方面重點查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？

6、企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險點？

第四章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1.土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險防范？

2.土地增值稅籌劃應(yīng)用。

如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實務(wù)案例。

架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用？

第五章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

通過稅務(wù)檢查中真實案例，講解稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險及企業(yè)有效應(yīng)對策略。

第六章 新土地增值稅法新變化及應(yīng)對方略

新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間？應(yīng)防范哪些風(fēng)險點？

現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡......

于老師

注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授房地產(chǎn)和建安板塊財稅實操應(yīng)用實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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