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【課程背景】

金稅四期已經(jīng)上線、數(shù)電票穩(wěn)步推行、數(shù)字人民幣開始試點，以數(shù)治稅大網(wǎng)已經(jīng)撒開，大數(shù)據(jù)“畫像”、稽核比對、預(yù)警評估將于企業(yè)如影隨形，地產(chǎn)業(yè)財稅風(fēng)險裸露，稅務(wù)局成為最懂你的人。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本費用核算復(fù)雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風(fēng)險大。

開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算結(jié)轉(zhuǎn)是地產(chǎn)企業(yè)重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結(jié)轉(zhuǎn)方法稅負(fù)差異巨大，如何進(jìn)行恰當(dāng)?shù)某杀竞怂憬Y(jié)轉(zhuǎn)，是地產(chǎn)財務(wù)人員基本功，也是降低稅負(fù)和防范稅收風(fēng)險的必殺技。

核心問題必須“吃透”并重點關(guān)注，才是大數(shù)據(jù)稽查的應(yīng)對之策；合理規(guī)劃，稅務(wù)優(yōu)化是應(yīng)對行業(yè)下行的財稅良方。

【課程收益】

打牢基礎(chǔ) — 掌握開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算結(jié)轉(zhuǎn)等核心問題財稅處理；

扎緊籬笆 — 理清涉稅風(fēng)險點并及時防范；

運籌畫策 — 拓展思維、業(yè)務(wù)規(guī)劃、優(yōu)惠運用、降低稅負(fù)；

雙管齊下 —“講故事”+重證據(jù)。

【課程對象】

各企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一節(jié)：地產(chǎn)業(yè)成本核算結(jié)轉(zhuǎn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化

一、開發(fā)產(chǎn)品制造成本法核算要點及財稅風(fēng)險把控

1．開發(fā)產(chǎn)品成本歸集和分配方法

2．成本對象和期間費用

3．直接成本、間接成本和共同成本

4．已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象

5．已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)

6．靈魂拷問：建房發(fā)生的所有支出均影響利潤嗎？影響應(yīng)納稅所得額嗎？

7．案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數(shù)錢

8．計稅成本核算一般程序 – 7大步驟

二、合理的劃分成本對象 – 6種劃分原則財稅風(fēng)險把控及實操技巧

1．成本對象、清算項目傻傻分不清楚

2．6種劃分原則深度剖析

3．公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？

4．混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點

三、歸集開發(fā)成本 – 6類成本科目、3類成本項目財稅風(fēng)險把控及處理技巧

1．土地征用費及拆遷補償費核算的內(nèi)容及審核要點

2．土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除

3．土地使用稅、土地閑置費可否計入開發(fā)成本？

4．銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？

5．母公司拿地子公司運營涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略

6．紅線外支出是否可以計入地價款？

7．政府資金返還是否可以沖減地價款？

8．回遷房建造支出財稅風(fēng)險把控及處理技巧

9．前期工程費核算的內(nèi)容及審核要點

10．建筑安裝工程費核算的內(nèi)容及審核要點

11．財務(wù)人員必須了解的建安成本指標(biāo)

12．工程預(yù)決算在成本列支中的指導(dǎo)作用

13．基礎(chǔ)和公共配套費核算的內(nèi)容及審核要點

14．稽查設(shè)施和公共配套之爭就是可售面積之爭

15．紅線外綠化等費用能進(jìn)基礎(chǔ)和配套嗎？

16．開發(fā)間接費核算的內(nèi)容及審核要點

17．開發(fā)間接費用和開發(fā)費用入賬技巧及風(fēng)險管控

18．土增與所得稅成本列支標(biāo)準(zhǔn)的6大區(qū)別

19．營銷設(shè)施費用核算技巧及稅收風(fēng)險把控

20．實際發(fā)生的開發(fā)成本涉稅要點把控及處理技巧

21．4類預(yù)提費涉稅要點把控及處理技巧

22．待攤費用涉稅要點把控及處理技巧

四、分配共同成本 – 4+N種分配方法財稅風(fēng)險把控及實操技巧

1．成本核算分?jǐn)傊笇?dǎo)的原則

2．占地面積法財稅處理要點及案例實操

3．一次性取得土地分期開發(fā)如何分配？有哪些技巧

4．土地成本 – 先橫向再縱向

5．占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？

6．裙樓土地成本的分?jǐn)偅ㄍ换A(chǔ) + 各有獨立基礎(chǔ)）

7．獨棟商鋪可以按照占地面積法進(jìn)行分?jǐn)倖幔?/p>

8．地下非人防可售面積是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

9．房企一本土地證設(shè)立兩個開發(fā)項目，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

10．有產(chǎn)權(quán)的地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

11．房企轉(zhuǎn)讓地下車位土增稅清算是否分?jǐn)偟貎r

12．建筑面積法財稅處理要點及案例實操

13．必須分清概念：可售面積、建筑面積、容積率

14．直接成本法財稅處理要點及案例實操

15．預(yù)定造價法財稅處理要點及案例實操

16．層高系數(shù)法 – 商住一體樓劃分要點及案例實操

17．特別法 – 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數(shù)法

五、確定完工標(biāo)準(zhǔn) – 三種標(biāo)準(zhǔn)財稅風(fēng)險把控及實操技巧

1．完工標(biāo)準(zhǔn) – 會計核算和稅收處理的分水嶺

2．不可忽視的“3個無論”

3．完工標(biāo)準(zhǔn)實操處理技巧

4．思考：某小區(qū)有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經(jīng)做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區(qū)是否完工？

六、單位工程成本確認(rèn)財稅風(fēng)險把控及實操技巧

1．單位工程成本如何計算？

2．總成本確認(rèn)財稅差異處理及風(fēng)險把控

3．可售面積確認(rèn)財稅要點把控

4．單位工程成本經(jīng)典案例實操：

5．后期取得票據(jù)是否可以更改單位工程成本？

6．稅務(wù)機關(guān)如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？

7．尾房銷售中單位工程成本確認(rèn)及處理技巧

七、銷售成本核算財稅風(fēng)險把控及實操技巧

1．銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)財稅要點及處理技巧

2．成本結(jié)轉(zhuǎn)中常見的舞弊手段

3．案例實操：成本結(jié)轉(zhuǎn)的計算過程及賬務(wù)處理

4．舊房銷售成本核算及風(fēng)險管控

八、后續(xù)成本的二次調(diào)整財稅核算要點及實操技巧

思考：已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本是否需要追溯調(diào)整？

第二節(jié)：收入核算確認(rèn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化

1．地產(chǎn)企業(yè)四類收入及財稅風(fēng)險管控

2．售房收入類型及財稅要點把控

3．代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理

4．視同銷售各稅種財稅差異比對及風(fēng)險管控

5．以房抵工程款財稅核算要點及風(fēng)險把控

6．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？

7．精裝房銷售收入成本財稅核算及風(fēng)險管控

8．車庫財稅風(fēng)險管控及誤區(qū)處理

9．地產(chǎn)企業(yè)虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析

10．房屋代建涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略

第三節(jié)：并購重組架構(gòu)調(diào)整財稅風(fēng)險剖析及規(guī)劃策略

1．并購重組是地產(chǎn)企業(yè)突破當(dāng)前困境的出路指引

2．并購重組中的誤區(qū)和陷阱

3．合理運用并購重組優(yōu)惠政策降低稅負(fù)

4．地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行最優(yōu)稅負(fù)布局？

第四節(jié)：現(xiàn)場答疑，問題不帶回家

李老師

注冊會計師，注冊稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財 稅研究院研究員；中央財經(jīng)大學(xué)、北京國家會計學(xué)院、河北財經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我司首席稅務(wù)咨詢師、著名實戰(zhàn)派稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評。在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

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