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課程背景：

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出，去庫存仍是地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重。面對庫存依舊大量積壓、勞動(dòng)力成本上漲不斷，流動(dòng)資金緊缺、資金成 本居高不下等等，房企如何活下來？

房地產(chǎn)微利時(shí)代，如何在不降低產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，也能做好有效地控制成本？成本管理難道只是成本部一個(gè)部門的事情嗎？在基于項(xiàng)目全生命周期的成本管控前提下，成本部如何與前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門高效協(xié)調(diào)？企業(yè)規(guī)模越來越大，合約管理和采購管理如何提高效益和效率？如何規(guī)范采購行為，保證企業(yè)走得穩(wěn)、走得遠(yuǎn)？

課程提綱：

一、成本管理跨界協(xié)同

1.微利時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)壓力與成本管理的“三次過冬”

2.新常態(tài)下地產(chǎn)行業(yè)成本管理面臨的壓力與挑戰(zhàn)

3.成本管理跨界協(xié)同的引領(lǐng)作用

4.成本管理跨界協(xié)同能力構(gòu)建

5.項(xiàng)目跨界協(xié)同潛力、方法和工具

6.建立成本管理文化：樹立全員成本意識(shí)，創(chuàng)造成本管理氛圍

二、成本管理跨界協(xié)同環(huán)節(jié)及提升路徑

1.新常態(tài)下房地產(chǎn)成本戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與管控重點(diǎn)識(shí)別

2.到底誰是成本管控的核心部門？橫向業(yè)務(wù)分工與組織邊界管理

3.成本管控標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作手冊：統(tǒng)一目標(biāo)，提升相關(guān)部門成本控制戰(zhàn)斗力

4.跨界協(xié)同落地路徑：各階段成本管控標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)及成果輸出管理

5.人才是完成一切任務(wù)的根本：成本管理業(yè)務(wù)素質(zhì)模型構(gòu)建、分級評估與培養(yǎng)

三、拿地階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.微利時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式與對策

2.讀懂投資人：老板眼里的成本管控和想要的結(jié)果

3.價(jià)值鏈思維：從管理思維到經(jīng)營思維

4.做正確的事：拿地決定項(xiàng)目成敗---如何正確拿對地

5.影響拿地的幾大主要因素

6.把事情做正確：七巧板綜合權(quán)衡法：營銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目總視角的投資決策協(xié)同

7.拿項(xiàng)目為什么不能只看利潤？

8.IRR：地產(chǎn)老板們的心思，標(biāo)桿房企老板必看指標(biāo)

9.IRR是什么？標(biāo)桿房企IIR的設(shè)定和一般房企對IRR的要求

10.土地拓展可行性論證與投資分析論證

11.拿地決策核心投資評價(jià)指標(biāo)解讀：靜態(tài)投資分析、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、投融資計(jì)劃、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析等

12.企業(yè)運(yùn)營核心指標(biāo)與解讀：毛利率、凈利率、multiple

13.案例解析：項(xiàng)目可研綱要及決策要點(diǎn)分析（投資項(xiàng)目測算與決策模型、收益測算、資金健康）

14.案例解析：拿地階段成本風(fēng)險(xiǎn)排查

四、項(xiàng)目策劃階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.利潤保衛(wèi)戰(zhàn)：尋找房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點(diǎn)

2.地產(chǎn)下半場：從收益、全成本與客戶視角做好成本管控

3.定位概念階段重策劃：貨值最大化是目標(biāo)

4.成本投放法則：基于客戶的需求是成本規(guī)劃的基礎(chǔ)

5.項(xiàng)目策劃鐵三角 “土地、客戶、產(chǎn)品”的經(jīng)營邏輯

6.項(xiàng)目成本策劃與關(guān)鍵控制點(diǎn)

7.不同等級城市不同產(chǎn)品分級與配比模型案例與模板

8.經(jīng)營視角成本策劃模型

9.走向策劃與控制的成本耦合管理

10.案例解析：經(jīng)營視角下項(xiàng)目成本策劃

五、方案設(shè)計(jì)階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.土地摘牌后各部門的橫向協(xié)同管理

2.方案階段提升項(xiàng)目利潤路徑

3.規(guī)劃，解決盈利模式

4.單體，提高產(chǎn)品溢價(jià)

5.強(qiáng)兵，保證效益效率

6.多方案規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)評選

7.拿地后成本測算與設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)

8.投資分析與盈利策略：不同方案、同方案不同階段調(diào)整

9.設(shè)計(jì)各階段的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（人防效益分析、樁基支護(hù)經(jīng)濟(jì)分析、冷熱源方案確定、供電方案確定、機(jī)電限額設(shè)計(jì)指標(biāo)與復(fù)核、電梯選配方案確定、弱電設(shè)計(jì)方案確定）

10.設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)

11.項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

12.案例解析：項(xiàng)目成本敏感性分析（兩個(gè)維度）

六、初設(shè)及施工圖階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重體驗(yàn)：客戶價(jià)值要彰顯

2.營銷、設(shè)計(jì)、工程、成本跨部門專業(yè)協(xié)同

3.設(shè)計(jì)階段的薄弱環(huán)節(jié)與成本價(jià)值潛力

4.初步設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)的事前控制要點(diǎn)

5.住宅地產(chǎn)剛性限額設(shè)計(jì)指標(biāo)方法與重點(diǎn)階段管控

6.行業(yè)標(biāo)桿“雙限設(shè)計(jì)”在項(xiàng)目開發(fā)前期的運(yùn)用

7.剛性限額落地：地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與建造標(biāo)準(zhǔn)

8.砍掉富余成本：結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化效果與技術(shù)手段

9.設(shè)計(jì)階段30個(gè)重要成本優(yōu)化關(guān)鍵點(diǎn)控制與案例

10.標(biāo)桿案例模板：擴(kuò)初與施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點(diǎn)、文件成果”

11.初設(shè)階段跨部門協(xié)同重要工作成果：成本調(diào)研與目標(biāo)成本編制

12.案例解析：成本視角下的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議

七、合約規(guī)劃管理

1. 合約規(guī)劃的廣義與狹義界定

2 合約規(guī)劃管控價(jià)值

3. 合約規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)思路

4.合約分判與結(jié)構(gòu)選擇

5. 影響合約規(guī)劃的四類因素

6. 合約規(guī)劃的調(diào)整及界面切割的索賠案例

7. 合約規(guī)劃保障機(jī)制

八、招標(biāo)階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.以成本、合約與資源為核心的 “三駕馬車”成本體系

2.大合約支撐大運(yùn)營時(shí)代的成本核心力：地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是供應(yīng)鏈競爭

3.招標(biāo)采購戰(zhàn)略管理地圖

4.招標(biāo)采購的關(guān)鍵點(diǎn)控制

(1)體制：決策、管控、操作的三權(quán)分立

(2)程序：制度約定明確、定性、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度

(3)分工：合理的組織邊界，各司其職

(4)合約：全面推行清單化、標(biāo)準(zhǔn)化管理

(5)過程：合約流程規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)、保持公平、公正、透明原則

5.標(biāo)桿企業(yè)招采合約解痛方略：

合約策劃

供方資源管理

招標(biāo)過程規(guī)范管理，確保競爭充分

談判策略路線

甲供、集采、戰(zhàn)略采購管理，挖掘集采成本潛力

合作商分級管理

6.合約規(guī)劃作用、編制思路、控制要點(diǎn)

7.合約規(guī)劃的編制、調(diào)整及各專業(yè)界面劃分案例及模板

8.合約框架的設(shè)計(jì)及優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)

9.招標(biāo)采購策劃先行的六大內(nèi)容

10.招標(biāo)預(yù)防性措施：四定分離

11.招標(biāo)方式確定原則與過程調(diào)整

14.案例解析：項(xiàng)目整體招采策劃

15.案例解析：總分包工程標(biāo)前策劃

九、施工階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

（一）動(dòng)態(tài)成本管理

1.成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)控制

2.基于目標(biāo)成本為核心的全過程動(dòng)態(tài)成本管控

3.行業(yè)標(biāo)桿萬達(dá)成本執(zhí)行力：“算到、做到、得到”

(1)成本控制難題破局--成本管控計(jì)劃模塊管理：全業(yè)務(wù)鏈的管理

(2)標(biāo)桿領(lǐng)先案例：成本管控8大階段、203項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制法

4.如何有效管控動(dòng)態(tài)成本？一個(gè)中心三條線的動(dòng)態(tài)成本成本管理方法

5.施工階段成本管控碉堡障礙殲滅戰(zhàn)：地下四大塊重計(jì)量與總包重計(jì)量

6.變更簽證風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

7.動(dòng)態(tài)成本的預(yù)警與拉閘強(qiáng)控

8.動(dòng)態(tài)成本管控的重點(diǎn)、難點(diǎn)與過程回顧監(jiān)控方法

9.如何通過過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控考核達(dá)到預(yù)期目標(biāo)

10.動(dòng)態(tài)成本超支下，如何挽回成本失控局面

11.成本管控提升：無效成本識(shí)別與管控解決方案

12.案例分析：成本超支因素分析與控制

13.案例解析：集團(tuán)層面無效成本系統(tǒng)化管控

（二）簽證變更管理

1.一個(gè)中心三條線的動(dòng)態(tài)成本成本管理方法

2.簽證變更有效保障：設(shè)立“強(qiáng)制、合規(guī)、及時(shí)”的變更風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

3.8步規(guī)范變更簽證流程管理

4.簽證管理的重點(diǎn)：簽證的定性與定量工作

5.簽證變更過程控制利器：“三連單”的過程控制方法

6.標(biāo)桿房企控制閥：一事一單、及時(shí)簽證、日清月結(jié)、預(yù)警強(qiáng)控

7.簽證變更的三個(gè)“黑洞”

8.動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，揭示動(dòng)態(tài)變化晴雨表

9.月度考核對實(shí)現(xiàn)的推進(jìn)幫助：考核什么，怎么考核，考核結(jié)果如何運(yùn)用

10.管理提升：如何改進(jìn)變更簽證管理方法

11.無效成本解決方案與成本零浪費(fèi)計(jì)劃

12.案例解析：項(xiàng)目全過程成本優(yōu)化

13.案例解析：下行時(shí)期集團(tuán)層面降本創(chuàng)利措施

十、結(jié)算及總結(jié)分析階段多專業(yè)跨部門協(xié)同

1.合同梳理與結(jié)算管理難點(diǎn)梳理

2.結(jié)算的分類與難點(diǎn)透析

3.打好結(jié)算管理三大戰(zhàn)役：入伙結(jié)算+整體結(jié)算+總包結(jié)算

4.項(xiàng)目結(jié)算作戰(zhàn)地圖：結(jié)算計(jì)劃表，及時(shí)辦理工程結(jié)算，核定項(xiàng)目利潤

5.工程結(jié)算關(guān)鍵點(diǎn)與控制

6.結(jié)算資料的規(guī)范性與編制【附案例】

7.結(jié)算的審核與四級審核保障制度

8.細(xì)化結(jié)算考核指標(biāo)：通過成本績效考核為成本管理保駕護(hù)航

9.結(jié)算周期較長，結(jié)算節(jié)點(diǎn)難以控制：成本結(jié)算常見爭議問題處理【附案例】

10.審價(jià)外包與造價(jià)咨詢單位管理

11.結(jié)算成本數(shù)據(jù)分析

12.案例解析：項(xiàng)目10步結(jié)算法

13.案例解析：如何在六個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目整體結(jié)算

十一、項(xiàng)目成本后評估

1. 項(xiàng)目結(jié)算與成本后評估形成

2. 項(xiàng)目成本后評估作用

3. 項(xiàng)目成本后評估管理流程

4. 項(xiàng)目成本后評估作業(yè)指引要求

5. 項(xiàng)目成本后評估內(nèi)容與步驟

6. 項(xiàng)目效益分析

7. 成本視角的開發(fā)規(guī)模與建造內(nèi)容后評估

8. 項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)分析

9. 項(xiàng)目全景專業(yè)管理評估

前期策劃、設(shè)計(jì)方面

招商方面

合約規(guī)劃、招標(biāo)采購方面

前期規(guī)費(fèi)、市政配套方面

簽證變更、質(zhì)量、工期方面

營銷管控

結(jié)構(gòu)優(yōu)化、建筑裝飾、園林景觀功能匹配方面

融資渠道、融資時(shí)效方面

管理方式、部門設(shè)置、人員配置方面

新材料、新技術(shù)、管理方式的創(chuàng)新與應(yīng)用方面

稅務(wù)統(tǒng)籌

10.案例解析：項(xiàng)目開盤后成本專項(xiàng)評估

11.案例解析：示范區(qū)成本專項(xiàng)評估

12.案例解析：項(xiàng)目結(jié)算后整體

十二、成本數(shù)據(jù)庫構(gòu)建與管理

1. 成本數(shù)據(jù)庫的形成

2. 成本數(shù)據(jù)庫沉淀三個(gè)對象

3. 項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫沉淀的15項(xiàng)內(nèi)容

4. 成本數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)模型構(gòu)建（簡單型、標(biāo)準(zhǔn)型）

5. 成本數(shù)據(jù)庫核心成果指標(biāo)設(shè)定

(1)四項(xiàng)開發(fā)成本指標(biāo)

(2)分項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)

(3)消耗量指標(biāo)

(4)行政規(guī)費(fèi)數(shù)據(jù)庫

(5)人工、材料、設(shè)備數(shù)據(jù)庫的建立

(6)專項(xiàng)費(fèi)用與專業(yè)分包數(shù)據(jù)庫建立

6. 成本數(shù)據(jù)庫作業(yè)指引與應(yīng)用

7. 標(biāo)桿房企項(xiàng)目公司級成本數(shù)據(jù)庫與集團(tuán)級成本數(shù)據(jù)庫的建立及案例分析

8. 成本數(shù)據(jù)庫的四階段應(yīng)用

9. 成本數(shù)據(jù)庫與目標(biāo)成本管控的閉環(huán)

10.案例解析：XX集團(tuán)成本數(shù)據(jù)庫解析

十三、成本管理回顧與總結(jié)

1.成本管理體系常見問題和主要優(yōu)化點(diǎn)

2.項(xiàng)目成本管理數(shù)字密碼“1+1+2+6=10”

3.成本管理PDCA閉環(huán)

4.成本管理“點(diǎn)、線、面”的提升

伍老師

講師簡介：

伍清揚(yáng)老師

項(xiàng)目管理碩士，同濟(jì)大學(xué)土木工程專業(yè)，一級注冊建造師；

20年成本管理及運(yùn)營管理經(jīng)歷；

同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)EDP客座高級講師；

現(xiàn)任：某商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事副總裁及地產(chǎn)集團(tuán)副總裁

歷任：萬達(dá)及萬科百萬平方城市綜合體項(xiàng)目中任成本負(fù)責(zé)人

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷：

曾服務(wù)于多家知名標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，歷任區(qū)域及集團(tuán)成本負(fù)責(zé)人、運(yùn)營總、大運(yùn)營副總裁（分管產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)管理、工程建設(shè)、品質(zhì)管理、成本管理、招標(biāo)采購、計(jì)劃管理、運(yùn)營管理、客關(guān)客服）；

曾在萬達(dá)及萬科百萬平方城市綜合體項(xiàng)目中任成本負(fù)責(zé)人，參與旅游度假區(qū)數(shù)百萬方綜合體（住宅、商業(yè)小鎮(zhèn)、多個(gè)五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業(yè)）管控，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、五星酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本管理、項(xiàng)目管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

已為多家知名房企作內(nèi)訓(xùn)，深受學(xué)員好評。

授課風(fēng)格：

配合度很高，根據(jù)學(xué)員需求定制內(nèi)容；

具有很強(qiáng)的針對性，對方法、工具的總結(jié)提煉很到位；

很有系統(tǒng)性，且能切中要點(diǎn)，給到學(xué)員很多啟發(fā)；

具有較強(qiáng)的解決問題能力，現(xiàn)場控場能力較強(qiáng)；

伍老師的課程針對性強(qiáng)，務(wù)實(shí)落地，深受學(xué)員好評。

主講課程：

《如何把錢花在刀刃上—商業(yè)綜合體Hold住成本的錦囊妙計(jì)》

《“住宅與商業(yè)地產(chǎn)”成本管控痛點(diǎn)及標(biāo)桿房企解決之道》

《房地產(chǎn)工程階段成本精細(xì)化管理》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期成本管控痛點(diǎn)及標(biāo)桿借鑒》

《市場下行時(shí)期經(jīng)營視角房地產(chǎn)成本精細(xì)化管控》

《利潤保衛(wèi)戰(zhàn)下房地產(chǎn)卓越成本管理跨部門協(xié)同》

《利潤保衛(wèi)戰(zhàn)——房地產(chǎn)無效成本阻擊與精細(xì)化管控》

《經(jīng)營視角下房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理工作坊》

《市場下行時(shí)期經(jīng)營視角房地產(chǎn)成本精細(xì)化管控工作坊》

學(xué)員反饋：

通過課程學(xué)習(xí)，對地產(chǎn)成本管理和控制有了更系統(tǒng)性的認(rèn)知，并學(xué)到了較多的管控方法及技巧；

成本管理已經(jīng)不是一個(gè)部門的事，而是工程管理、合理規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理、營銷管理、績效多方面、多部門的管理、協(xié)作，一方面需加強(qiáng)綜合能力的學(xué)習(xí)，另一方面要加強(qiáng)各部門之間的溝通；有很多數(shù)據(jù)和案例可以借鑒參考；

對成本管控系統(tǒng)有了廣泛的認(rèn)識(shí)；

更深入了解和學(xué)習(xí)了標(biāo)桿房企成本精細(xì)化管理方面的邏輯、思考及行動(dòng)做法；

以授之以漁為主，與時(shí)俱進(jìn)，提供適應(yīng)當(dāng)下的理念、思路，方法、工具，結(jié)合案例分享，觸類旁通，解決工作中的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

服務(wù)客戶：

凱德、萬科、龍湖、華潤、招商蛇口、保利集團(tuán)、金地集團(tuán)、中建地產(chǎn)、越秀、中交、綠城、瑞安、合景泰富、嘉華集團(tuán)、越秀集團(tuán)、金科地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國金茂、中信地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、藍(lán)光地產(chǎn)、中鐵集團(tuán)、首地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、北科建集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、京投銀泰、大華集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上投集團(tuán)、城開集團(tuán)等；

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