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課程背景：

地產(chǎn)暴雷、資本退潮、疫情肆虐，鮮花著景，烈火烹油物業(yè)市拓行情突然一下子被澆了一盤冷水，似乎狂熱的市拓市場似乎一下重歸理性。地產(chǎn)的暴雷，物業(yè)增量市場隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整迅速減少，物業(yè)行業(yè)即將進(jìn)入一個(gè)存量博弈市場。存量盤將成為市拓爭奪的下一個(gè)紅海。而存量盤的博弈最終繞不開的角色----業(yè)主大會及業(yè)主委員會。

隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消、《民法典》出臺與實(shí)施，業(yè)主維權(quán)意識日益高漲，市場競爭空前激烈，“誰開發(fā)，誰管理”的長期行業(yè)慣例被打破，完善業(yè)主大會制度，明晰權(quán)利邊界，業(yè)主主體歸位，這既是物業(yè)管理實(shí)踐和良性發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求，也成為全國各地近幾年的大量實(shí)踐。與此同時(shí)，也存在大量業(yè)主委員會“不作為”、“亂作為”，甚至企圖利用擔(dān)任業(yè)委會委員的身份謀取私利，進(jìn)而損害業(yè)主權(quán)益，導(dǎo)致部分小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會之間的矛盾激化，各地業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例層出不窮，物業(yè)服務(wù)合同糾紛漸多，職業(yè)物鬧橫行，“炒物業(yè)”成風(fēng)，“撬盤”、“保盤”行動(dòng)此起彼伏。

作為一個(gè)物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員，怎么從這紛紛擾擾、紛繁復(fù)雜的迷霧中撥云見日，透過現(xiàn)象抓住本質(zhì)，排除干擾，有的放矢開展物業(yè)拓展和運(yùn)營工作？是本課程試圖與各位同仁一同來探討的目的。

課程目標(biāo)：

分析當(dāng)前政策、經(jīng)濟(jì)形勢及行業(yè)動(dòng)態(tài)；

熟悉和掌握業(yè)主大會及業(yè)委會成立的相關(guān)流程和政策法規(guī)；

如何打造良性互動(dòng)的“三駕馬車”；

探索如何有效拓盤（攻方：撬盤）；

探索如何有效保盤（守方：保盤）

課程對象：

物管行業(yè)高管、市場拓展人員、管理人員

課程方式：

通過講解、案例、層層剖析、頭腦風(fēng)暴的方式

課程大綱：

第一部分：物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展態(tài)勢

1、行業(yè)眾生相

“人人喊打的物業(yè)”

“無法無天的業(yè)委會”

“無孔不入的物鬧”

2、政府之手

民法典

十部委發(fā)文《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》

3、物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢

三個(gè)回歸：（增速、利潤、價(jià)值）

存量博弈

另辟新徑（新賽道）

第二部分：業(yè)委會的籌建和運(yùn)作

1、業(yè)主大會與業(yè)主委員會概述

業(yè)主的含義與權(quán)利義務(wù)

業(yè)主大會的含義與職責(zé)

業(yè)主委員會的含義與職責(zé)

2、成立業(yè)主大會和首屆業(yè)主委員會流程

業(yè)主大會的法定成立條件

業(yè)主大會成立條件的書面告知與核實(shí)

成立業(yè)主大會會議籌備組

業(yè)主大會會議的籌備

召開業(yè)主大會

組織召開首次業(yè)主委員會會議、備案和刻章

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作工作指引

業(yè)主委員會換屆選舉工作指引

業(yè)主大會會議召開工作指引

業(yè)主委員會會議與檔案建立工作指引

4、三個(gè)核心文件關(guān)注要點(diǎn)

業(yè)主管理規(guī)約

業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主委員會工作規(guī)程

第三部分：如何打造良性互動(dòng)的“三駕馬車”

1、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中職責(zé)和定位

物業(yè)不是無所不能的“神仙”（物業(yè)的管理邊界）

物業(yè)不是不求回報(bào)的“雷鋒”

2、業(yè)主大會及業(yè)委會在物業(yè)管理活動(dòng)中職責(zé)和定位

是敵人？還是伙伴？

是執(zhí)行人還是操控者？

3、街道、社區(qū)在履行物業(yè)管理監(jiān)管活動(dòng)中的職責(zé)與定位

政策的兜底者

糾紛的調(diào)解者

資源的協(xié)調(diào)者

4、與業(yè)委會良性互動(dòng)十策

5、如何打造紅色物業(yè)

打造紅色物業(yè)的意義

怎樣打造紅色物業(yè)

第四部分：如何有效拓盤存量盤

1、信息獲取

信息渠道

信息甄別

關(guān)鍵信息

2、布局

尋找關(guān)鍵人（業(yè)委會成員、意見領(lǐng)袖、樓棟代表）

尋找關(guān)鍵事件（制造矛盾或制造引爆點(diǎn)）

造勢（輿論宣傳）

對物業(yè)提出高出其能力的品質(zhì)提升要求（限期整改要求）

3、協(xié)助召開業(yè)主大會

全面梳理三個(gè)核心文件對重新選聘物業(yè)的不利因素

重新修訂三個(gè)文件（修補(bǔ)民法典關(guān)于三分之二以上參與表決的BUG）

提供資源促進(jìn)業(yè)主參與投標(biāo)

4、參與投標(biāo)

協(xié)助業(yè)委會制作招標(biāo)書（暗藏排他條款）

組織路演

制作投標(biāo)書（突出自身優(yōu)勢）

合同條款確認(rèn)（墊資和帶資）

5、進(jìn)場

首次亮相（要有新氣象）

承諾兌現(xiàn)

6、存量盤拓盤的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

復(fù)雜的業(yè)委會內(nèi)部、業(yè)委會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的矛盾

設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重老化

過度承諾

墊資

隱形債務(wù)

第五部分：如何有效保盤

1、蒼蠅不叮無縫蛋

常見的撬盤跡象

物鬧的常用手段

業(yè)委會換物業(yè)的跡象

2、打鐵海的自身硬

找蛋縫，即整改

解難題，緩矛盾

做亮點(diǎn)，提品質(zhì)

3、亂敵節(jié)奏，以時(shí)間換空間

尋找瑕疵

引政府介入

發(fā)起訴訟

拖延戰(zhàn)術(shù)

干擾戰(zhàn)術(shù)

4、分化陣營，爭取群眾

攪渾水

分化瓦解

爭取群眾

用足政策（民法典三分之二參與表決條款）

5、發(fā)動(dòng)宣傳，揭露“真相”

正面宣傳物業(yè)正能量

揭露骨干人員負(fù)面形象

6、立標(biāo)桿，樹旗幟（扯虎皮，拉大旗）

稅收落地

創(chuàng)紅色示范基地

打造政府（樹立）典型

7、物業(yè)保盤的應(yīng)注意的事項(xiàng)

干擾戰(zhàn)術(shù)手段合法（避免成為掃黑除惡對象）

各類宣傳及公示文件要合法合規(guī)

認(rèn)賭服輸文明撤場（避免成為掃黑除惡對象）

第六部分：撬盤保盤攻防戰(zhàn)（情景模擬）

1、攻方戰(zhàn)術(shù)模擬

怎么發(fā)起重新選聘物業(yè)

怎么通過業(yè)主投標(biāo)

怎么成功接管進(jìn)場

2、守方戰(zhàn)術(shù)模擬

怎么發(fā)現(xiàn)撬盤跡象？

怎么阻止或干擾業(yè)主大會召開？

怎么讓業(yè)主投票不達(dá)標(biāo)？

3、雙方戰(zhàn)術(shù)點(diǎn)評

陳老師

講師簡介：

陳民強(qiáng)老師

工程碩士

國家注冊一級建造師（機(jī)電）

國家注冊物業(yè)管理師

上海市物協(xié)評標(biāo)專家

從事物業(yè)服務(wù)20余年

任職經(jīng)歷：

曾任：金地物業(yè)綜合運(yùn)營部經(jīng)理

曾任：佳兆業(yè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

曾任：陽光城物業(yè)上海公司第一任總經(jīng)理

曾任：碧桂園物業(yè)天津區(qū)域總經(jīng)理

曾任：蘇州新工產(chǎn)業(yè)（收購公司）總經(jīng)理

曾任：上海明君物業(yè)（收購公司）總經(jīng)理

從事物業(yè)服務(wù)20余年，管理過不同周期、各種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，具有較豐富的一線操盤和后臺運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。先后任職于多家知名物企：

1.任職金地物業(yè)北京分公司綜合運(yùn)營管理部經(jīng)理，負(fù)責(zé)分公司工程、品質(zhì)管理和項(xiàng)目前期介入和接管。

2.任職佳兆業(yè)物業(yè)可園項(xiàng)目（70萬平米）項(xiàng)目經(jīng)理，廣州中石化大廈（原廣州第一爛尾樓：中誠廣場）前期籌備負(fù)責(zé)人等職 。

3.任職陽光城物業(yè)上海公司第一任總經(jīng)理，從零開始組建上海團(tuán)隊(duì)，并代管蘇州公司和杭州公司。

4.任職碧桂園物業(yè)天津區(qū)域總經(jīng)理、蘇州新工產(chǎn)業(yè)（收購公司）總經(jīng)理、上海明君物業(yè)（收購公司）總經(jīng)理。

5.任職港資瑞安集團(tuán)豐誠物業(yè)品質(zhì)運(yùn)營總，負(fù)責(zé)總部品質(zhì)、工程、客服、400中心等職能管理。

個(gè)人特點(diǎn)：

工程背景，從基層一線崗位做起，熟悉設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營管理、能耗管理以及維護(hù)維修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等體系，參與組織小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和三體系貫標(biāo)及內(nèi)外審工作，曾組織和指導(dǎo)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目參與LEED、WELL 等認(rèn)證。

管理過不同形態(tài)的物業(yè)（住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等），既有超大盤，也有超小盤管理經(jīng)驗(yàn)。既有新團(tuán)隊(duì)、新項(xiàng)目籌組經(jīng)驗(yàn)，也有老舊項(xiàng)目保盤、穩(wěn)盤經(jīng)驗(yàn)，且具有收并購公司盡調(diào)、接管和整合等管理經(jīng)驗(yàn)。

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

1、內(nèi)部變革和創(chuàng)新

實(shí)例1：在陽光城任職期間，推動(dòng)陽光城物業(yè)遠(yuǎn)程E控中心建設(shè)。背景是2012年陽光城初入上海，為了貫徹當(dāng)時(shí)高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，陽光城所拿地塊體量都非常小，單個(gè)項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)收支平衡。為說服上海地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、董事會，我們先后修改6套方案，最終得以推進(jìn)該中心建設(shè)，為后期運(yùn)營每年節(jié)省開支100多萬元。

實(shí)例2：在豐誠物業(yè)推動(dòng)管家網(wǎng)格化管理的變革。背景是豐誠物業(yè)所管住宅項(xiàng)目均屬于所在城市核心區(qū)域高端住宅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也屬于當(dāng)?shù)刈罡叩?，但豐誠物業(yè)仍守著十幾年的標(biāo)準(zhǔn)在運(yùn)作，業(yè)主體驗(yàn)不到與高收費(fèi)相符的服務(wù)。因此，本人著力推行管家服務(wù)和網(wǎng)格化管理，將傳統(tǒng)的被動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)式服務(wù)，業(yè)主滿意度從2019年76%上升到2021年的85%。

2、群訴和危機(jī)處理

實(shí)例1：在佳兆業(yè)任職期間，先后處理了興威橡膠制品廠空氣污染、社康中心進(jìn)會所、重慶黑搬運(yùn)隊(duì)等多起重大群訴事件，促成政府相關(guān)部門先后就興威場污染、社康中心舉行多次聽證會，防止事件惡化，并推動(dòng)上述事件的和平解決，弱化其社會影響。

實(shí)例2：任職天津區(qū)域期間，成功啟動(dòng)天津碧桂園小區(qū)停車收費(fèi)（注：該小區(qū)總面積120萬平米，地處津南郊區(qū)，近10年曾3次啟動(dòng)停車收費(fèi)未成功，被認(rèn)為是整個(gè)碧桂園最難啟動(dòng)停車收費(fèi)的四大項(xiàng)目之一），有效處理因停車收費(fèi)沖突所引發(fā)的輿情危機(jī)，弱化該事件的社會影響，并取得大多數(shù)業(yè)主的支持。同時(shí)促成當(dāng)年完成車位銷售3000萬元，次年8000萬元的目標(biāo)。

3、拓后融合和保盤

當(dāng)下正處于行業(yè)大并購、大重組的浪潮中，市場競爭白熱化，物業(yè)企業(yè)（特別是中小企業(yè)和無開發(fā)商背景的企業(yè)）面臨極大的穩(wěn)盤、保盤壓力，而那些頭部企業(yè)收并購的公司也面臨極大的穩(wěn)盤、保盤壓力，同時(shí)還需面對團(tuán)隊(duì)整合的難題。

實(shí)例1：在碧桂園兩家收并購公司任總經(jīng)理期間，就面臨極大的穩(wěn)盤報(bào)、保盤壓力，其中一個(gè)典型樓盤（綠地璀璨天城）。該樓盤因?yàn)楣静①徆芾頇?quán)發(fā)生變更，開發(fā)商綠地以其單方面所做滿意度不達(dá)標(biāo)為由提出重新選聘物業(yè)。通過我們對現(xiàn)有法規(guī)的理解和推演以及與政府部門充分溝通，多次召開四方協(xié)調(diào)會，最終中止開發(fā)商綠地重新選聘物業(yè)的流程。

實(shí)例2：在任職豐誠物業(yè)期間，應(yīng)公司要求處理武漢天地B地塊業(yè)委會重新選聘物業(yè)危機(jī)，首先，爭取到政府部門的支持緊急叫停物業(yè)招標(biāo)流程；然后，逐步分化業(yè)主骨干和部分業(yè)委會成員，延緩二次啟動(dòng)選聘流程；最后充分利用《民法典》關(guān)于三分之二參與表決的“BUG”發(fā)動(dòng)支持我方的業(yè)主不參與表決，讓第三次業(yè)主大會未能通過表決，從而穩(wěn)住該樓盤。

主講課程：

《物業(yè)現(xiàn)場安全管理及風(fēng)險(xiǎn)防范》

《存量時(shí)代物業(yè)撬盤、保盤攻防戰(zhàn)》

《《民法典》影響下物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會關(guān)系維護(hù)及項(xiàng)目穩(wěn)盤、保盤應(yīng)對之策》

《十四五規(guī)劃服務(wù)業(yè)宏觀政策解讀及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對之道》

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