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課程背景

房地產(chǎn)企業(yè)的近兩年利潤處于下行期。在市場形勢嚴峻的情況下，控制成本無疑是保證企業(yè)生存的基本手段，作為房企三大成本（土地成本、建安成本、稅務成本）之一的稅務成本控制也毫無疑問的成為房企的工作重心。

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直是高稅負的行業(yè)，但多數(shù)企業(yè)對稅務成本的控制是粗放式的，更直白的說是很多企業(yè)一直在用簡單粗暴的方式避稅。國家稅收監(jiān)管卻越來越嚴，基本建成“無風險不打擾、有違法要追究、全過程強智控”的稅務執(zhí)法新體系，大數(shù)據(jù)管稅的時代來臨了，原來簡答粗暴的避稅方式不僅不能降低成本，反而會給企業(yè)帶來更大的損失。這意味著，房企可能面臨這樣的情況：“利潤比過去低了，稅反而比過去多了。”

需要掌握房地產(chǎn)運營全環(huán)節(jié)合理避稅的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低綜合稅負。

課程以實務案例分析為引、課堂實操、學員討論、講師點評等方法深入淺出地授課，咨詢式培訓，層層剖析新形勢企業(yè)日常業(yè)務的風險防范過程和處理細節(jié)，詳細講解企業(yè)各項實務疑難問題的處理辦法，幫您運籌帷幄做好稅務規(guī)劃，把涉稅風險消滅在萌芽狀態(tài)，通過分享實戰(zhàn)工具，減少學員實際工作量，直接轉化為工作成果。

課程收益

1、緊扣實務、操做性強：重實戰(zhàn)、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風險防范

2、著眼行業(yè)、針對性強：全環(huán)節(jié)的稅務風險及防范措施

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實案例數(shù)據(jù)分析，實務操作全覆蓋，全面提升籌劃策略、技巧

4、學員互動、現(xiàn)場答疑：學員帶著問題聽課，現(xiàn)場咨詢，參與解析過程，提出切實可行的解決方案

課程對象

1、董事長、公司股東、總裁、總經(jīng)理、首席財務官、財務總監(jiān)、

2、企業(yè)中高層、財務經(jīng)理、項目經(jīng)理、子公司總經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、財務人員、稅務人員

3、稅務師事務所、會計師事務所相關人員

課程大綱

第一部分

房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理要算清楚的“大賬”

一、稅務管理基本面要清楚的事

1、稅務管理是哪個部門的事情

2、稅負是由哪5部分內容決定的

3、標桿企業(yè)稅務成本與稅務風險相對較低的5大原因

4、項目預判要弄清楚的6件事

二、并購重組需要算清哪些賬

1、股權轉讓與資產(chǎn)轉讓有哪些不同

2、“免稅重組” 到底是怎么回事？真的可以免稅嗎？

3、免稅重組有哪些稅務風險

①免稅重組5個條件 ②免稅重組有哪6個稅務風險

4、承債式收購的稅務風險及應對措施

①收購方的風險 ②轉讓方的風險 ③目標公司的風險

5、非居民企業(yè)間接轉讓居民企業(yè)股權在什么情況下存在被調整的風險

6、買方包稅到底是怎么回事？有哪些稅務風險

案例：A公司名下一工業(yè)用地及地上廠房，原始價值4000萬，2000年購置（假設按20年計提折舊，賬面凈值800萬）?，F(xiàn)5億元出售給B公司），A公司要求

三、城市更新業(yè)務要弄清哪些事

1、政策性搬遷和商業(yè)性搬遷對被拆遷方的納稅影響

2、架構布局對稅負的影響

3、不同的交易模式對稅負的影響

4、拆遷方不同補償方式的稅收政策

5、當?shù)貙Ω黝惒鹳r對象支付補償?shù)暮戏☉{證具體要求

6、與政府合作與談判的稅收要領

7、證明特殊事項的真實性需要做的功課

四、財政資金安排的決策原則有哪些

1、收到不同用途的財政資金的財稅處理

2、財政資金安排的決策原則

1、與會計核算相關的稅務成本

案例分析：某個項目有住宅和商鋪兩大類產(chǎn)品，住宅均價6000元，商鋪均價12000元，土地增值稅清算時，住宅的增值率-6%，但商鋪的增值率84%

2、與代扣代繳義務相關的稅務成本

案例分析：老客戶介紹新客戶購買一套別墅獎勵老客戶50萬元，想一下這種情況如何進行財稅處理……

3、與納稅申報相關的稅務成本

五、及時足額取得票據(jù)的經(jīng)濟賬是否清楚

1、付出代價后取得票據(jù)與未取得票據(jù)稅務成本的差別

2、及時取得與未及時取得票據(jù)的稅務成本差別

3、存在哪些無形中“漏掉”的票據(jù)

六、特別納稅調整的調整邏輯

七、濫用評估增值抵稅風險幾何

第二部分：

如何算明白“政策賬”

一、“避稅和偷稅的區(qū)別”這筆賬是否清楚

二、優(yōu)惠政策的稅務賬該怎么算

1、稅務籌劃的最主要的手段

2、稅收優(yōu)惠類型

3、享受優(yōu)惠的企業(yè)，一定得規(guī)范

案例分析：2017年某地稅務機關檢查某房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)某項目存在超出稅法標準預提計稅成本問題。具體情況是……

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點

1、特殊性 2、復雜性

3、部分晦澀難懂 4、合作建房、合作分房案例

案例分析：甲房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)A項目小區(qū)過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資入股，投入資金7000萬元（未辦理工商變更），雙方約定，房產(chǎn)建成后……

四、什么是額外的稅務成本？額外的稅務成本與哪些因素有關？

五、解決稅企爭議需要弄明白哪6件事

1、官司贏了，也只是局部的勝利

2、自證清白，是風險防范的利器

3、證據(jù)鏈完整，程序上無瑕疵才立得住

4、證明業(yè)務活動的真實性是最重要的“技巧”

5、“價格明顯偏低而無正當理由”的背后邏輯是什么

6、“沒有經(jīng)驗、做生意不會談價格”，是成本偏高的“拖底” 理由

六、企業(yè)注銷有哪些稅務成本

1、往來款項的稅務成本

2、實收資本、資本公積和留存收益的稅務成本

3、尚未處置資產(chǎn)的稅務成本

七、稅務管理要從哪5個方面入手

第三部分：

稅務規(guī)劃的賬是“賬外算賬”

一、稅務規(guī)劃為什么要做架構布局？

1、重復交稅 2、無法分散風險

3、不能搭橋更多的稅收優(yōu)惠政策 4、喪失收益機會

二、稅務規(guī)劃如何做架構布局？

1、股權布局 2、產(chǎn)業(yè)布局 3、區(qū)域布局

第四部分

房地產(chǎn)企業(yè)全流程涉稅事項分析

一、設立階段涉稅事項分析

1、什么情況下要設立集團公司

2、拿地主體確定的總體原則

3、項目公司的股東及管理人員設置要規(guī)避“關聯(lián)方”壁壘

4、異地開發(fā)一步到位

5、房地產(chǎn)企業(yè)設立時應考慮的其他涉稅關鍵點

①注冊地與開發(fā)地不一致是否影響納稅 ②土地成本作價投資需要考慮哪些稅收問題

③設立子公司還是分公司

二、融資階段涉稅事項分析

1、集團內部關聯(lián)方的資金拆借風險分析和相關規(guī)定

2、股東貸款企業(yè)使用的風險分析及實務應對

3、統(tǒng)借統(tǒng)還有什么局限性？注意事項

4、合開發(fā)不同情況下所得稅如何處理？

5、明股實債的稅務成本

三、拿地階段涉稅事項分析

1、拿地條件中存在的有形、無形的“紅線外成本”

①什么是“紅線外成本” ②“紅線外成本”的類型

③如何將紅線外成本計入土地成本

2、出讓協(xié)議中的各種“坑”

①價格條款中的各種“坑” ②時間條款中的各種“坑”

3、交易模式未經(jīng)充分論證或論證過程中未充分考慮稅收因素

①收購方式選擇的稅務風險

②合作模式選擇的稅務風險

③交易路徑選擇的稅務風險

4、拆遷補償中“看不見”的稅務風險

5、各地稅收政策和執(zhí)法口徑不一

6、不同地塊之間定價未合理安排

7、拿地主體的選擇錯誤帶來的風險

8、財政資金的用途未經(jīng)籌劃帶來的稅務風險

案例分析：甲公司欲將其全資子公司A（房地產(chǎn)公司）的100%股權轉讓給乙房地產(chǎn)公司，轉讓價格60000萬元。A公司財務狀況如下

案例分析：商業(yè)地塊摘牌價的85%由政府返還給村民，作為村民購買以下物業(yè)（安置條件） 的資金：建筑面積10萬平方米的住宅；建筑面積2.0萬平方米的酒店物業(yè)。

四、規(guī)劃設計階段涉稅事項分析

1、不必要的分期帶來的稅務風險

2、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、戶型等搭配不合理帶來的稅務風險

五、開發(fā)建設階段涉稅事項分析

1、會計核算不當帶來的稅務風險

①賬簿設置不當?shù)亩悇诊L險

②賬務處理不當?shù)亩悇诊L險

③會計信息質量導致的稅務風險

2、成本結構不合理帶來的稅務風險

①收入和成本不配比 ②成本和費用的構成不合理

③成本和費用的界限不清晰

3、部門之間溝通協(xié)調不利帶

4、如何確定計稅成本對象的6大原則

5、主要涉稅事項分析

①關于拆一還一 ②關于索要發(fā)票

③甲供材的前世今生 ④成本分攤

⑤機器設備 ⑥借款費用的企業(yè)所得稅處理

案例分析：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”），欠乙公司5,000萬元工程款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，簽訂一份以商品房抵頂借款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲公司……

六、銷售階段涉稅事項分析

1、“買一送一”的涉稅分析

①買房送家電涉稅處理 ②買房送裝修涉稅處理

③買房送物業(yè)涉稅處理 ④買房送車位涉稅處理

2、“老帶新”問題涉稅分析

3、開盤有禮購房抽獎涉稅分析

4、違約金涉稅分析

5、房企收入確認時間有什么特殊規(guī)定？

6、關于銷售價格明顯偏低

7、房地產(chǎn)企業(yè)非法預售收入是否需要預繳增值稅、土地增值稅和計算預計毛利 8、分期收款和銀行按揭貸款收入應配比結轉銷售成本

9、持有階段涉稅事項分析

10、項目清算階段涉稅事項分析

案例分析：某企業(yè)計劃在2020年12月份做竣工備案，12月31日交房。截止2019年12月實現(xiàn)營業(yè)收入20億元， 經(jīng)測算該項目實際毛利率為50%，預計毛利率10%，也就是說到2021年5月31日前需繳納“補差” 企業(yè)所得稅稅金2億元。

案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤總可售面積70000平方米，出包工程合同總金額50000萬元。2017年為完工年度。2018年5月31號之前取得發(fā)票30000萬元。2018年7月取得發(fā)票10000萬元。2019年7月辦理竣工決算，又取得發(fā)票10000萬元。

七、持有階段涉稅事項分析

1、“售后返租” 的稅務風險

2、收入確認的風險

3、未履行代扣代繳義務的風險

4、從租計證和從價計征的選擇風險

5、租金未加拆分導致多交房產(chǎn)稅

6、免租期的稅務風險

7、空租期的稅務風險

八、項目清算階段涉稅事項分析

1、如何確定清算單位

2、成本對象如何劃分

3、清算條件與稅負的關系

4、清算時未轉讓房地產(chǎn)如何處理

5、增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法下土地增值稅清算應稅收入怎么確定

6、土地增值稅預繳稅款如何計算更有利

第五部分

現(xiàn)場交流與問題解決

郝老師

知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)派專家；清華大學總裁班客座教授。

20年房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃經(jīng)驗、對稅法研究透徹，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，建樹頗深，財稅理論扎實、實戰(zhàn)經(jīng)驗極其豐富。多年從事財稅方面的理論研究與實踐。

先后為數(shù)十家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務內控診斷。特別是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。已指導多家房地產(chǎn)企業(yè)多個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。

擅長企業(yè)納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅務風險評估、稅收成本控制。用稅收策略解決特有的房地產(chǎn)企業(yè)管理問題，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。

課程實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富、分析透徹、簡明扼要、操作實用；深受客戶和學員一致好評。

服務過的主要客戶有：廣州萬科、碧桂園集團、中海地產(chǎn)、溫氏集團、山東魯商、祥祺集團、海南中城建集團、偉光匯通集團、中鐵地產(chǎn)等。

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