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【課程背景】

當前大灣區(qū)城市更新已經(jīng)進入精細化運營階段，深圳、東莞、廣州等主要城市的“三舊改造”項目利潤正在被各方利益主體逐步蠶食。房企在大灣區(qū)存量市場跑馬圈地的紅利時代已進入下半場，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新項目已經(jīng)成為日益重要且極其復雜的專業(yè)管理模塊。

城市更新比一般的房地產(chǎn)開發(fā)更為復雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來的成本，也有談出來的成本。如何達到城市更新項目運營各專業(yè)環(huán)節(jié)最優(yōu)解法，如何做到最精確的項目價值測算，如何平衡各方利益訴求，將各專業(yè)環(huán)節(jié)的核心能力開發(fā)到極致，都是城市更新項目操作團隊必須掌握和熟練運用的重要核心內(nèi)容。

【課程價值】

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項工作具體操作落地的實操方案與經(jīng)驗

多元組合完全對應(yīng)需求，解析城更背后的秘密

【學員對象】

房地產(chǎn)企業(yè)更新板塊從業(yè)者、城市更新集團董事長、項目總、項目經(jīng)理、主管，改建部門總監(jiān)、主管，拆賠負責人、主管、員工、城市更新咨詢服務(wù)公司。

【培訓方式】

授課+問答互動+演練

【課程大綱】

第一模塊：城市更新基礎(chǔ)系列

一 房企掘金城市更新實施路徑、操作模式及大灣區(qū)城市更新發(fā)展趨勢(課時2-2.5個小時）

1 城市更新的定義與內(nèi)涵

2 城市更新的特點

3 城市更新的三大類型

4 典型案例及操作模式是哪些？

5 房企為何要立即參與城市更新？

6 城市更新對房企有哪些作用？

7 房企應(yīng)該怎么樣從無到有介入城市更新？

8 為什么房企紛紛設(shè)立更新研究院？

9 從大灣區(qū)城市更新發(fā)展的歷史看內(nèi)地城市更新市場的發(fā)展趨勢

二 房企如何掘金內(nèi)地城市更新市場（課時1-1.5個小時）

1 城市更新與普通招拍掛用地及傳統(tǒng)一級土地開發(fā)的不同之處

2 內(nèi)地政府開啟城市更新的必要性，有哪些作用

3 政府在城市更新中的利益訴求和憂慮

4 大灣區(qū)城市更新與內(nèi)地城市更新的異同

5 房企如何掘金及推動內(nèi)地城市更新市場的成熟

6 房價低如何算的過賬？

三 深圳城市更新流程與其背后的邏輯（課時1.5-2個小時）

1 城市更新發(fā)展歷程

2 土地的二次開發(fā)

3 城市更新的流程

3.1 計劃立項，實行計劃管理

3.2 土地建筑物權(quán)屬認定、舊屋村范圍認定及歷史用地處置

3.3 專項規(guī)劃

3.4 集資備案及確認實施主體

3.5 轉(zhuǎn)地及移交入庫

3.6 用地管理

3.7 后續(xù)

四 城市更新項目如何設(shè)置準入條件及門檻（課時1-1.5個小時）

1 深入研究當?shù)厣婕凹w土地資產(chǎn)政策

2 政策未明晰缺失該怎么辦？

3 招商方案的關(guān)鍵

4 怎么設(shè)立條件門檻

5 重要提示

6 退出機制

7 忌諱

8 總結(jié)

第二模塊：投資拓展系列

一 如何精準獲取城市更新項目（課時1.5-2個小時）

1 更新舊改是未來主流趨勢

2 更新的16個特點

3 精準獲取更新舊改項目的20個途徑

4 總結(jié)

二 更新項目風險與研判分析（課時1.5-2個小時）

1 宏觀層面

2 微觀層面

3 規(guī)劃層面

4 與平臺公司合作需要核實的關(guān)鍵事項

5 總結(jié)

第三模塊：報建、提容系列（課時1.5-2個小時）

一 城市更新報批報建技巧

1 前言

2 外在因素

3 內(nèi)在因素

4 初級技巧

5 中級技巧

6 高級技巧

7 絕招

8 忌諱

二 城市更新提容改變規(guī)劃技巧（課時1.5-2個小時）

1 容積率越高越好？

2 容積率與控制性詳細規(guī)劃的關(guān)系

3 提高容積率的職權(quán)

4 提高容積率的主要論證方向

5 提高容積率的低級技巧

6 提高容積率的中級技巧

7 提高容積率的高級技巧

8 忌諱

第四模塊：開發(fā)商與各方合縱連橫技巧系列

一 如何與平臺公司打交道（課時1.5-2個小時）

1 平臺公司的定義與作用

2 平臺公司分類

3 平臺公司分析

4 不同平臺的優(yōu)劣勢分析

5 更新舊改項目的關(guān)鍵要點

6 需要了解那些關(guān)鍵事項

7 合作模式

8 特殊情況：如何選擇平臺公司？

9 總結(jié)

二 如何與第三方公司打交道（課時1.5-2個小時）

1 第三方公司概念

2 第三方公司的作用

3 第三方公司分類

4 第三方公司的優(yōu)勢劣勢分析

5 開發(fā)商的優(yōu)勢劣勢分析

6 與第三方公司合作的忌諱

7 與第三方公司合作關(guān)鍵要點

8 如何選擇第三方公司

9 如何避免被迫與某些關(guān)鍵部門或個人推薦的第三方公司合作

10 總結(jié)

三 如何與地方政府打交道（課時1-1.5個小時）

1 中國大陸經(jīng)濟意義上的政府屬性

2 政府職權(quán)和內(nèi)部決策設(shè)置的邏輯

3 政府關(guān)系事務(wù)哪個層級最關(guān)鍵？

4 與政府打交道的關(guān)鍵

5 政府在更新舊改中扮演的角色

四 如何獲得地方政府支持與信任（課時1-1.5個小時）

1 地方政府扮演的角色

2 地方的訴求和憂慮

3 為什么要取得地方政府的信任

4 無法取得地方政府的信任會導致什么后果

5 如何提高地方政府的信任

6 總結(jié)

五 如何與村集體打交道（課時1.5-2個小時）

1 村集體歷史及股份公司股權(quán)分布

2 村集體內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置及重要人士

3 村集體收入來源、人員構(gòu)成及其他資產(chǎn)

4 村集體上級管理部門及可能的群體性事件

5 增進關(guān)系相關(guān)措施建議

6 忌諱

六 如何提高村集體信任（課時1-1.5個小時）

1 基本概況

2 某些開發(fā)商思維誤區(qū)

3 村集體村民的視角

4 提高信任的重要性

5 解決方案

6 忌諱

七 如何確保村集體表決通過（課時1.5-2個小時）

1 村集體表決工作的重要性

2 確保村集體表決順利通過的技巧

3 忌諱

4 總結(jié)

八 開發(fā)商在城市更新中如何借勢（課時1.5-2個小時）

1 城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

2 借勢的概念

3 城市更新中的“勢”

3.1地方政府

3.2其他開發(fā)商

3.3行業(yè)協(xié)會

3.4合作方

3.5其他利害關(guān)系人

3.6其他關(guān)聯(lián)方

3.7媒體

3.8人大代表、政協(xié)委員

3.9其他方

4 “拉大旗作虎皮”

5 借“勢”的原則

6 借“勢”的時機

7 忌諱

第五模塊：拆遷、動遷、改建系列

一 城市更新中拆遷怎么拆（課時2-3個小時）

1 拆遷的概念本質(zhì)

2 深圳城市更新拆遷的特點

3 廣州城市更新拆遷的特點

4 拆遷流程

5 拆遷管理及拆遷技巧

6 總結(jié)

二 拆遷工作人員拆遷談判技巧（課時1.5-2個小時）

1 概況

2 基本素養(yǎng)

3 前期充分準備

4 低級拆遷技巧

5 中級拆遷技巧

6 高級拆遷技巧

7 忌諱

8 總結(jié)

三 拆遷中的借勢技巧、釘子戶成因及應(yīng)對方案（課時2-2.5個小時）

1 拆遷中借勢的重要性

2 拆遷工作中的一些需要注意的事項

3 拆遷借勢的16個技巧

4 釘子戶成因

5 釘子戶應(yīng)對方案

6 總結(jié)

四 如何控制違法建筑（課時1-1.5個小時）

1 違法建筑、違章建筑的定義和異同點

2 違章建筑、違法建筑的來龍去脈

3 查處的執(zhí)法單位有哪些？

4 十二個控違方法

5 違章違法建筑的后果

6 懂得借勢，有所忌諱

7 總結(jié)

五 拆遷工作如何揚長避短（課時1.5-2個小時）

1 概況

2 一般開發(fā)商拆遷中的思維模式問題

3 不要被牽著鼻子走

4 被忽視的被拆遷戶訴求

5 轉(zhuǎn)變思維模式

6 有哪些優(yōu)勢可以談？

7 總結(jié)

六 被拆遷人的心理變化（課時1-1.5個小時）

1 抗拒

2 欣喜

3 迷茫

4 憂慮

5 觀望

6 準備

7 幻想

8 消極

9 磨合

10 便宜

11 信任

12 妥協(xié)

七 拆遷中層如何應(yīng)對拆遷工作（課時1-1.5個小時）

1 拆遷中層現(xiàn)狀

2 拆遷中層工作中的苦惱

3 工作外困擾

4 拆遷是系統(tǒng)工程

5 拆遷中層如何應(yīng)對

6 總結(jié)

八 城市更新如何確權(quán)及工作流程指引（課時2-3個小時）

1 城市更新的流程

2 確權(quán)的重要性

3 確權(quán)的有證與無證

4 產(chǎn)權(quán)登記注意事項

5 確權(quán)的不同情形

6 特殊房地產(chǎn)的不同情形

7 已買賣綠本房產(chǎn)的處理

8 港澳臺地區(qū)及境外人員確權(quán)

9 具體操作說明

10 中央確權(quán)政策及工作流程

11 買賣回遷房利與弊

12 城市更新回遷房買賣歷史

13 為什么這兩年回遷房買賣流行

14 回遷房怎么買？

15 什么樣的人會賣回遷房指標？

16 回遷房買賣風險分析

17 回遷房買賣風險分析

18 各類房產(chǎn)概念

19 各類房產(chǎn)類型風險分析

第六模塊：大灣區(qū)系列

一 大灣區(qū)主要城市城市更新容積率測算及邏輯（課時1.5-2個小時）

1 更新容積率概述

2 容積率主要關(guān)聯(lián)因素

3 城市更新的容積率測算規(guī)則

4 城市更新容積率測算規(guī)則的模式

5 珠三角主要城市城市更新的容積率測算

二 城市更新項目的總成本費用構(gòu)成估算（課時1.5-2個小時）

1 土地使用權(quán)出讓金即地價

2 前期溝通協(xié)調(diào)費

3 拆遷總成本

4 更新技術(shù)費（此名詞未必準確）

5 報建費用

6 管理費用

7 財務(wù)、稅務(wù)費用

8 銷售費用

9 不可預見費

10 大灣區(qū)主要城市城市更新成本

第七模塊：更新項目總系列

一 城市更新項目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

1 更新項目具備哪些素質(zhì)

2 項目總主要工作內(nèi)容

3 具體如何開展工作

4 總結(jié)

5 忌諱

二 如何從新人快速變成更細項目總（課時1.5-2個小時）

1 更新是未來主要城市的主流趨勢

2 更新項目存在巨大需求

3 更新項目特殊之處

4 那個業(yè)務(wù)口更適合培養(yǎng)更新項目總

5 怎么培養(yǎng)合格的更新項目總

6 重點需要掌握的知識及實操經(jīng)驗有哪些

三 更新項目總應(yīng)具備的能力素質(zhì)（課時2-2.5個小時）

7 更新項目總定位

8 一般員工、基礎(chǔ)管理者向更新項目總轉(zhuǎn)變

9 更新項目總的業(yè)務(wù)有哪些

10 更新項目需要具備的核心能力

11 區(qū)域片區(qū)更新項目總決策層面關(guān)注

12 單一項目更新項目總執(zhí)行層面關(guān)注

13 更新項目具備哪些素質(zhì)

四 城市更新中易犯的十六錯誤（課時1-1.5）

9 以為錢多，胡亂拓展

10 各方訴求，缺乏了解

11 缺乏風控，感覺良好

12 盲目占坑，大賭預期

13 自信過頭，剛愎自用

14 管理低下，執(zhí)行力差

15 不肯授權(quán)，一刀切

16 不接地氣，無法落地

17 違法亂紀，膽大妄為

18 寸步不讓，急功近利

19 形式主義，效率低下

20 各自為戰(zhàn)，私利優(yōu)先

21 追求規(guī)模，忽視效率

22 舉債擴張，資金斷鏈

23 管理粗放，資金浪費

24 內(nèi)外勾結(jié)，損公利己

第八模塊：房地產(chǎn)宏觀政策分析

一 當前國際國內(nèi)局勢、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及新形勢下房企如何轉(zhuǎn)型及破局（課時3-5個小時）

1當前國際局勢

2國內(nèi)社會經(jīng)濟形勢

3國內(nèi)土地房地產(chǎn)政策趨勢

4房企應(yīng)對措施如何破局

5總結(jié)

二 近幾年近期房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

1 2016年房地產(chǎn)長效機制、房住不炒

2近幾年房企融資政策-房企融資難度日益加大及影響分析

3三道紅線及影響分析

4三道紅線補?。ㄤN售額40%及商票納入監(jiān)管）及影響分析

5貸款集中度管理制度及影響分析

6集中供地及影響分析

7各地加強限價、限售、限購、限貸及影響分析

8房地產(chǎn)稅分析

9租住同權(quán)趨勢分析

10地方城投平臺影響分析（近幾年以來對地方城投平臺的政策梳理總結(jié)及影響分析

11（含國有土地使用權(quán)出讓收入在內(nèi)的四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收對）

12共同富裕下房地產(chǎn)影響分析

（降低杠桿，打擊影子銀行P2P、遏制資本無序擴張，教培、互聯(lián)網(wǎng)）分析

13政策扶持鼓勵那些行業(yè)分析

租賃市場政策及影響分析

其他房地產(chǎn)政策（防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，額度受限，利率上升等）

14總結(jié)

三 開發(fā)商如何應(yīng)對三道紅線政策（課時1-1.5個小時）

1內(nèi)地開發(fā)商與香港開發(fā)商的不同

2內(nèi)地開發(fā)商高杠桿概況

3開發(fā)商融資渠道

4三道紅線計算方式與解讀

5十五項應(yīng)對方案

6總結(jié)

第九模塊；職業(yè)規(guī)劃

地產(chǎn)人的職業(yè)規(guī)劃分享（課時2-2.5個小時）

25 房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)及就業(yè)途徑

26 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分工及其特點

27 房地產(chǎn)職業(yè)路徑選擇

28 房地產(chǎn)職業(yè)發(fā)展困境及其產(chǎn)生原因、應(yīng)對措施

29 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景

陳老師

講師簡介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項目總

地方政府更新顧問

全國工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會更新分會專家

陳老師地方政府、開發(fā)商及村集體更新顧問、全國工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會更新分會專家、廣東省三舊改造協(xié)會專家、廣東省房協(xié) 專家、深圳國資委集資管理局講師； 公眾號“我眼中的城市更新” 及實體正規(guī)出版《城市更新實操冊》 作者。

15年規(guī)劃國土部門多個科室和多個房地產(chǎn)公司等多個城市更新項目的實操經(jīng)驗，歷任開發(fā)經(jīng)理、城市更新項目總、地方更新顧問等職務(wù)。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規(guī)劃國土房產(chǎn)更新政策及技術(shù)規(guī)范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實操業(yè)務(wù)，可以為更新項目的轉(zhuǎn)化提供一系列的解決方案顧問咨詢和培訓服務(wù)。 目前擔任多個城市不同開發(fā)商和地方政府的更新顧問。對城市更新本質(zhì)內(nèi)涵有較高的認知，可以協(xié)助地方政府制定更新政策。

先后應(yīng)邀參加公開培訓不少于 100場次，現(xiàn)有城市 更新課程 56 個（詳見附件）。初步形成了面向發(fā)商的更新項目總應(yīng) 知應(yīng)會系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠達等開發(fā)商內(nèi)訓） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運作邏輯 及實施路徑） 、面向村集體及個人高校大學生初學者系列（多次受 邀到廣州大學、華南農(nóng)業(yè)大學、廣東工業(yè)大學、華南理工大學、復 旦大學 MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2021 年 10月底已培訓了近四千余人次， 涉及法律稅務(wù)、房地產(chǎn)評估、金融機構(gòu)、地方政府主管部門及開發(fā) 商中高層； 與業(yè)內(nèi)知名自媒體明源地產(chǎn)研究院、濤哥雜談、牧詩地 產(chǎn) 圈等線上直播“ 掘金 內(nèi)地城市更新市場 ”“ 房地產(chǎn)職業(yè)規(guī) 劃”“房企掘金城市更新實施路徑操作模式”。

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