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‖專題背景‖

?2015年兩會政府工作報告，針對房地產(chǎn)、建安行業(yè)是否實行“營改增”，李克強總理用“力爭全面完成”、財政部長樓繼偉用“反正今年得出來”字眼做出注釋，而據(jù)消息靈通人士透露的最新消息，剩余的房地產(chǎn)、建安、金融和生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)的營改增政策將于10月份出爐，將在2016年1月份正式實施，現(xiàn)在正是稅制稅率的設(shè)計，各方力量激烈博弈、糾結(jié)之時。一旦將房地產(chǎn)與建安企業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產(chǎn)與建安企業(yè)將面臨稅負進一步加重、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應(yīng)對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應(yīng)對策略，對房地產(chǎn)和建安企業(yè)而言意義重大。

?本課程根據(jù)現(xiàn)行增值稅征稅的基本原理，對房地產(chǎn)、建安行業(yè)“營改增”后開發(fā)各環(huán)節(jié)關(guān)鍵業(yè)務(wù)的實務(wù)操作以及可能面臨的增值稅進項抵扣風險，有針對性提出相應(yīng)的防控建議或方案，并對企業(yè)在“營改增”之前應(yīng)做準備事項，以便使企業(yè)的利益最大化提出相應(yīng)的建議。通過專業(yè)的政策分析和實例講解，重點揭示房地產(chǎn)、建安行業(yè)在項目開發(fā)中關(guān)鍵經(jīng)濟事項的營改增后可能面臨的涉稅風險，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)、建安企業(yè)財務(wù)人員掌握項目開發(fā)建設(shè)過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化利益！

?同時，本課程還針對房地產(chǎn)業(yè)增值稅會計及成本核算的核心問題進行講解，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會計和稅收的差異，掌握開發(fā)成本核算技巧，規(guī)避和防范財務(wù)、稅收風險。

‖培訓對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖主講內(nèi)容‖

專題一：營改增業(yè)務(wù)專項

1．增值稅暫行條例的解析：包括增值稅納稅義務(wù)人，納稅地點，稅率，增值稅的計稅依據(jù)，增值稅的稅收優(yōu)惠，申報期

2．增值稅暫行條例實施細則解析：包括增值稅相關(guān)文件

3．增值稅進項稅額的抵扣相關(guān)規(guī)定，及如何確定進項額

（不準抵扣的進項稅額主要原因）

4．增值稅發(fā)票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法

5．增值稅滯留票產(chǎn)生原因及解決方案

6．甲供材料會計與稅款承擔問題

7．增值稅不同稅率業(yè)務(wù)界定，混合銷售、兼營業(yè)務(wù)、混業(yè)經(jīng)營處理

8．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人

專題二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改組改制新規(guī)會計處理及稅收分析

1．財稅【2009】59號

2．總局2015年48號公告

3．財稅【2014】109號

4．總局2015年第40號公告

5．財稅【2014】116號

6．總局2015年33號公告

專題三：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的會計處理及涉稅問題解析

一、成本核算對象怎樣設(shè)計最好？

1．成本核算對象的確定應(yīng)遵循哪些原則？

2．開發(fā)產(chǎn)品成本與計稅成本的差異怎么協(xié)調(diào)使風險最??？

3．成本核算的規(guī)范程序有哪些？

4．成本核算與土地增值稅、企業(yè)所得稅的關(guān)系

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對象應(yīng)遵循那些原則

⑵ 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括哪些內(nèi)容

⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)不同項目之間發(fā)生的共同成本應(yīng)采取哪些方法分攤（含特殊業(yè)務(wù)成本）？

⑷ 采取“以房換地”交易方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？

⑸ 企業(yè)建造的地下停車場庫的成本如何處理？

⑹ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本如何計算？

⑺ 開發(fā)產(chǎn)品成本中的哪些費用可以預(yù)提？具體預(yù)提標準如何掌握？

⑻ 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)取得但未取得合法憑據(jù)的如何處理？

二、成本核算實務(wù)中的部分疑難解析

1．取得什么樣的憑證才能在稅前扣除？合法的扣稅憑證包括哪些？

2．善意取得了虛假發(fā)票怎么處理才能規(guī)避風險？

3．怎樣確認計稅成本終止日最有利？

4．質(zhì)保金怎樣處理有利？

三、成本費用的歸集與分配技巧解析

1．成本費用的歸集與分配技巧性問題解析

2．應(yīng)該怎樣合理劃分、設(shè)置開發(fā)項目成本核算科目？

3．各項成本費用歸集的會計處理技巧

4．成本費用合理分配方法總匯

5．預(yù)提費用怎樣在稅前扣除？

四、成本核算熱點問題處理技巧

1．地下（人防）車庫應(yīng)該怎么處理？

2．甲供材應(yīng)該如何處理？

3．實物回遷怎樣進行成本核算和稅務(wù)處理？

4．臨時設(shè)施的會計和稅務(wù)處理

五、代建工程應(yīng)該怎樣核算和防范稅收風險？

專題四：收入核算的涉稅問題及處理方法

一、主營業(yè)務(wù)收入

1．營業(yè)稅收入

2．土地增值稅收入

3．企業(yè)所得稅

⑴ 完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入由哪些內(nèi)容組成

⑵ 不同銷售方式下開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)該如何確認

⑶ 銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理

⑷ 買一贈一銷售的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）

⑸ 合作開發(fā)房地產(chǎn)，分配給對方的房屋如何確認收入

二、視同銷售收入如何進行賬務(wù)與稅收處理

三、其他業(yè)務(wù)收入

1．房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入如何入賬（含預(yù)租收入）

2．房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金收入應(yīng)分別在哪些情況進行不同處理

專題五：“營改增”后，增值稅的會計處理及納稅檢查

李老師

‖主講專家‖李老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師；東北大學經(jīng)濟學博士，工程學碩士，某省稅務(wù)稽查官員，國家稅務(wù)總局講師團成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，“營改增”小組成員，揚州稅務(wù)專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產(chǎn)開發(fā)，建筑施工企業(yè)財稅培訓，稅收政策解析，稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、翔實精巧，并因此受到參加培訓的財稅學員一致好評。

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