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一、典型房地產(chǎn)企業(yè)的投資情況概覽

（一）市場背景

當(dāng)下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預(yù)判

（二）投資項目拓展的幾個趨勢

1)招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升

2)“地產(chǎn)+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則化

3)一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實(shí)操平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺

4)收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升

（三）造成業(yè)績分化原因

5) 城市量級的選擇與城市板塊輪動

6) 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

7) 增長方式對業(yè)績影響

8) 開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響

9) 股權(quán)開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)

二、投資決策的維度和要素概覽

（一）投資決策的三要素

1)戰(zhàn)略；資源；利潤

（二）投資測算的主要階段與作用

1)初判可研階段：確定是否獲取項目并執(zhí)行何種商務(wù)條件的談判

2)全策定案階段：制定項目的整體開發(fā)方案并對各部門設(shè)定開發(fā)目標(biāo)

3)落地調(diào)整階段：監(jiān)控項目運(yùn)營情況并適時調(diào)整項目成本優(yōu)化方向

（三）投資決策的三個維度

1)單項目層面的利潤率考量：市場預(yù)期、產(chǎn)品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率

2)區(qū)域?qū)用娴馁Y源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區(qū)域戰(zhàn)場分析

3)戰(zhàn)略維度的考慮要素：品牌塑造、能力構(gòu)建、資源沉淀

（四）投資決策的設(shè)計與途徑方式

1)戰(zhàn)略維度能力的培養(yǎng)：產(chǎn)業(yè)勾地、一二級開發(fā)

2)區(qū)域維度的授權(quán)下放：預(yù)期上調(diào)與防御性獲地

3)單項目維度的合作方式：股權(quán)投資、債券投資與自由資金效率

三、投資決策的核心指標(biāo)的意義解析

（一）投資測算的成果展示

1)投資測算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測算表+強(qiáng)排方案+成本估算方案

2)投資測算表拆解：內(nèi)容項、關(guān)聯(lián)項、總體構(gòu)成與原則

（二）投資測算工具的設(shè)計與應(yīng)用原則

1)階段性原則：前期重效率，中期重運(yùn)營，后期重成本

2)條線原則：投資測算表填寫的前期性準(zhǔn)備工作

3)公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

（三）核心指標(biāo)的意義解析

1)IRR的意義與運(yùn)用范圍

2)FMPV的意義與運(yùn)用范圍

3)核心參考指標(biāo)體系篩選的維度

四、實(shí)際案例解析

（一）案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異

（二）案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優(yōu)化方案

（三）案例三：產(chǎn)業(yè)勾地方案的主要構(gòu)建方式與主要決策要點(diǎn)

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險控制及實(shí)操案例深度解析》

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