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課程價值：

深度融合海淀區(qū)政策特色與國企使命，構(gòu)建“數(shù)據(jù)驅(qū)動決策+政策合規(guī)落地+資產(chǎn)價值重構(gòu)”三位一體能力，助力國企在首都核心區(qū)實現(xiàn)資產(chǎn)管理從“被動持有”向“戰(zhàn)略運營”跨越。

1.精準(zhǔn)定位市場：掌握海淀區(qū)供需矛盾與政策紅利，規(guī)避同質(zhì)化陷阱；

2.提升資產(chǎn)效率：學(xué)習(xí)輕資產(chǎn)運營、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等實戰(zhàn)工具，降低空置率；

3.國企戰(zhàn)略升級：結(jié)合公共服務(wù)職能與市場化需求，實現(xiàn)資產(chǎn)增值與城市服務(wù)雙贏。

課程大綱

模塊一：海淀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策體系與現(xiàn)狀分析

解決痛點：掌握北京市商業(yè)地產(chǎn)市場核心數(shù)據(jù)及區(qū)域特征；解決區(qū)域市場數(shù)據(jù)缺失、政策趨勢理解不足、競爭格局模糊核心問題

1. 市場規(guī)模與區(qū)域格局——如何應(yīng)對區(qū)域供需失衡、業(yè)態(tài)同質(zhì)化及消費需求升級

數(shù)據(jù)支撐：2024年北京商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模突破10萬億元，核心區(qū)域（如海淀區(qū)）供需矛盾突出，高端項目需求旺盛但同質(zhì)化嚴重。

海淀區(qū)特點：科技產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動辦公需求，但商業(yè)綜合體空置率因供應(yīng)過剩局部攀升（2024年重點項目平均出租率89.5%）。

租戶結(jié)構(gòu)單一：科技產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)（中關(guān)村、五道口寫字樓案例）導(dǎo)致的租戶結(jié)構(gòu)單一性，抗風(fēng)險能力弱。

社區(qū)商業(yè)、老舊改造：社區(qū)商業(yè)、老舊改造需求迫切（如牡丹集團園區(qū)升級案例）與新興商圈規(guī)劃沖突。

競爭格局與租戶需求變化：后疫情時代科技企業(yè)收縮辦公面積VS聯(lián)合辦公空間需求增長（參考融科資訊中心租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整案例）

案例：海淀區(qū)中關(guān)村某老舊寫字樓通過“非居改保”政策轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)孵化空間，租金收益提升20%

2. 政策與規(guī)劃解析——國企如何利用政策紅利優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，規(guī)避合規(guī)風(fēng)險

政策解讀：京津冀協(xié)同發(fā)展、城市更新政策對海淀區(qū)的影響（如中關(guān)村科學(xué)城規(guī)劃）；綠色建筑補貼及REITs融資政策落地案例。

減量發(fā)展：北京市減量發(fā)展規(guī)劃下，海淀區(qū)土地供給收緊對資產(chǎn)持有成本的影響。

規(guī)劃導(dǎo)向：“三山五園”文保區(qū)開發(fā)限制與產(chǎn)城融合政策導(dǎo)向。

3. 海淀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策體系與國企合規(guī)要點——海淀區(qū)國企專屬政策工具包

政策指導(dǎo)與專項資金申報

o政策體系解析：海淀區(qū)“1+X+1”產(chǎn)業(yè)政策框架（人工智能高地建設(shè)、科技金融15條、低效樓宇更新補貼）。

o國企專項資金申請：科技成長三期基金（100億元）申報路徑、城市更新專項資金使用規(guī)范（如老舊社區(qū)改造每平米最高補貼3000元）。

o合規(guī)紅線：海淀“三山五園”文保區(qū)開發(fā)限制、國有資產(chǎn)交易評估流程（參照朱房地塊央企聯(lián)合開發(fā)模式）。

安全運維與風(fēng)險防控

o海淀特色標(biāo)準(zhǔn)：中關(guān)村科學(xué)城智慧樓宇安全標(biāo)準(zhǔn)（AI巡檢系統(tǒng)強制部署要求）。

o老舊物業(yè)改造安全規(guī)范：消防審批綠色通道（參考牡丹園區(qū)改造案例）、結(jié)構(gòu)安全評估（清華同衡設(shè)計院技術(shù)指南）。

模塊二：未來趨勢與國企戰(zhàn)略定位

痛點解決：分析未來5年行業(yè)趨勢，明確國企在商業(yè)地產(chǎn)中的差異化定位；解決資產(chǎn)收益率低、運營模式僵化、社會責(zé)任與盈利矛盾等問題

1. 趨勢預(yù)測——如何把握未來發(fā)展趨勢

智慧化與綠色化：海淀區(qū)AI產(chǎn)業(yè)推動智慧辦公需求，綠色建筑認證項目租金溢價約15%。

存量盤活：政府“低效樓宇更新”政策下，海淀區(qū)2024年大宗交易量占北京50%

空置率預(yù)測：2025年海淀區(qū)核心商圈空置率預(yù)測（數(shù)據(jù)模擬：永豐TOD商圈開發(fā)對北部市場沖擊）。

新技術(shù)顛覆：AI技術(shù)對智慧樓宇管理的顛覆（參照中關(guān)村人工智能大廈運維系統(tǒng)）

2. 國企戰(zhàn)略定位與資產(chǎn)特殊性——如何平衡市場化競爭與公共服務(wù)職能，避免資產(chǎn)沉淀

資產(chǎn)運營者：利用資金優(yōu)勢持有核心地段資產(chǎn)（如五棵松華熙LIVE模式）。

城市服務(wù)商：參與海淀區(qū)“科技+商業(yè)”融合項目（如中關(guān)村壹號園區(qū)運營）

公益性資產(chǎn)：（如海淀區(qū)文體場館）與市場化資產(chǎn)的差異化運營策略。

輕資產(chǎn)化”路徑：資產(chǎn)證券化REITs實操難點（以北京首單保障房REITs反向推導(dǎo)）。

政企合作開發(fā)模式：海淀東升科技園二期土地作價入股案例解析

ESG與國企使命融合：海淀區(qū)“科創(chuàng)+”政策下的資產(chǎn)定位（如老舊廠房轉(zhuǎn)型科創(chuàng)孵化器政策補貼申報指南）

3. 國企參與政府項目的全流程管理——政企協(xié)作與項目代建實操

部門銜接與審批流程

o跨部門協(xié)作地圖：老舊社區(qū)改造涉及的規(guī)自委（容積率調(diào)整）、住建委（消防驗收）、民政局（養(yǎng)老設(shè)施配建）對接要點。

o專項資金穿透式管理：以海淀區(qū)文體場館代建為例，資金使用需匹配《海淀區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)指引》的績效指標(biāo)。

改造與運營模式創(chuàng)新

o輕資產(chǎn)代建模式：海淀東升科技園二期“土地作價入股+專業(yè)運營方托管”案例（年化收益率提升至8%）。

o公益性資產(chǎn)盈利平衡：海淀區(qū)全民健身中心“免費時段+商業(yè)時段”分時運營模型（參考華熙LIVE五棵松模式）。

模塊三：實戰(zhàn)工具與運營能力提升

解決痛點：如何通過數(shù)據(jù)驅(qū)動降低空置率，提升用戶黏性；并提供可落地的運營工具與資產(chǎn)管理方法

1.數(shù)字化轉(zhuǎn)型與用戶洞察

技術(shù)應(yīng)用：大數(shù)據(jù)分析消費者行為（如海淀區(qū)華潤萬象匯通過客流熱力圖優(yōu)化租戶組合）

2.輕資產(chǎn)運營與資本運作

模式設(shè)計：借鑒萬達商管輕資產(chǎn)模式，輸出品牌與管理（海淀區(qū)某國企通過輕資產(chǎn)接管世紀金源項目）。

融資工具：CMBS、REITs等實操案例解析

3.效能提升工具實戰(zhàn)

現(xiàn)金流優(yōu)化：租金定價模型與動態(tài)調(diào)整機制（以西郊汽配城改造為雙創(chuàng)園為例）。

成本管控：能耗數(shù)字化管理+物業(yè)管理外包決策（參考首開集團樓宇節(jié)能改造經(jīng)驗）。

案例：某國企通過發(fā)行公募REITs盤活海淀區(qū)存量商業(yè)項目，實現(xiàn)資產(chǎn)流動性提升

4.運維效率、風(fēng)控與增效模型

智慧化管理工具

能耗管控：首開集團樓宇節(jié)能改造方案（海淀區(qū)綠色建筑補貼最高覆蓋改造成本30%）。

租戶風(fēng)險預(yù)警：基于海淀政務(wù)數(shù)據(jù)平臺的租戶信用評分系統(tǒng)（對接“海淀通”企業(yè)征信接口）。

資產(chǎn)證券化路徑

REITs適配性分析：海淀區(qū)保障房REITs發(fā)行難點（租金限制與資產(chǎn)估值沖突）、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目篩選標(biāo)準(zhǔn)（如世紀金源改造項目）

模塊四：海淀區(qū)重點項目規(guī)劃與國企參與路徑

解決痛點：結(jié)合海淀區(qū)發(fā)展規(guī)劃，制定國企參與策略

1.海淀區(qū)重點規(guī)劃

北部區(qū)域：永豐、翠湖科技園的商業(yè)配套缺口分析。

中關(guān)村科學(xué)城：政策傾斜下的產(chǎn)城融合機會（如辦公+實驗室綜合體）。

2.國企參與路徑

政企合作：參與政府主導(dǎo)的TOD項目（如地鐵16號線周邊商業(yè)開發(fā)）。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建：聯(lián)合科技企業(yè)打造“辦公+孵化+商業(yè)”生態(tài)鏈。

案例：首鋼園區(qū)改造中，國企通過“工業(yè)遺存+商業(yè)”模式實現(xiàn)資產(chǎn)增值300%

3.國企標(biāo)桿項目深度解析

科技+商業(yè)融合案例

o中關(guān)村壹號：國企主導(dǎo)的“辦公+實驗室+商業(yè)”生態(tài)閉環(huán)（租金溢價率25%，政府補貼覆蓋前期招商成本）。

o永豐TOD綜合體：地鐵16號線站點商業(yè)代建中的政企分成模式（國企持股30%+固定管理費）。

城市更新與社會服務(wù)結(jié)合

o牡丹集團老舊廠房改造：通過“非居改保”政策轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)孵化器（政策補貼+市場化租金組合收益模型）。

o海淀街道養(yǎng)老綜合體：國企承接街道物業(yè)改造，采用“長租公寓+社區(qū)醫(yī)療”混合運營（財政補貼占營收40%）

模塊五：工作坊

海淀區(qū)國企資產(chǎn)包優(yōu)化挑戰(zhàn)

模擬資產(chǎn)包：包含3處分散社區(qū)商業(yè)（平均面積2000㎡）、1處老舊寫字樓（中關(guān)村核心區(qū)）、1處政府代建養(yǎng)老項目。

工具包升級：

海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)地圖（2025年重點導(dǎo)入行業(yè)清單）。

政企合作收益分成測算表（含稅收返還、補貼聯(lián)動條款）。

安全運維合規(guī)檢查清單

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價值實戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國際注冊資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運營實戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運營公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運營經(jīng)驗和開發(fā)操盤經(jīng)驗；數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項目策劃經(jīng)驗；約500萬平方米園區(qū)招商運營、產(chǎn)業(yè)投資一線實操經(jīng)驗。

擅長經(jīng)營性不動產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營性不動產(chǎn)投資財務(wù)分析工具案例實踐。

戰(zhàn)略價值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)價值管理專家，兼具地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本運作四維視角的實戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務(wù)30+央國企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國企：北京中關(guān)村發(fā)展集團、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發(fā)展集團

上市公司：合生創(chuàng)展集團、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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