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【專(zhuān)題背景】

?2014年我國(guó)住宅類(lèi)地產(chǎn)“量?jī)r(jià)”齊跌，標(biāo)志著住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代的結(jié)束；房地產(chǎn)步入以“行業(yè)整合”、“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”和“精細(xì)化管理”為主旋律的下半場(chǎng)，“地產(chǎn)金融”轉(zhuǎn)型至“金融地產(chǎn)”時(shí)代。

人才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的法寶和關(guān)鍵，時(shí)下房地產(chǎn)財(cái)稅從業(yè)人員迫切需要完成以下轉(zhuǎn)型任務(wù)：

☆ 跨越“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)”，步入“資本運(yùn)作”

☆ 跨越“產(chǎn)品管理”，步入“資產(chǎn)管理”

☆ 跨越“事后核算”，步入“事前籌劃和事中管控”

☆ 跨越“內(nèi)部算管”，步入“投資者關(guān)系管控”

【專(zhuān)題收益】

☆ 明確轉(zhuǎn)型的職業(yè)能力結(jié)構(gòu)和職業(yè)發(fā)展方向

☆ 整體把控地產(chǎn)“融–投–管–退”運(yùn)作的核心財(cái)稅問(wèn)題

☆ 掌握最新的融資方案和產(chǎn)品設(shè)計(jì)

☆ 提升您的價(jià)值管理技術(shù)，幫你實(shí)現(xiàn)從會(huì)計(jì)（稅務(wù)、財(cái)務(wù)）主管轉(zhuǎn)型至財(cái)務(wù)總監(jiān)

【培訓(xùn)對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

一：地產(chǎn)投融資運(yùn)作的三步曲和三種組織形式

1．主體債務(wù)融資–借雞生蛋很重要

2．主體企業(yè)IPO–以虛換實(shí)，會(huì)講故事是重點(diǎn)（清償首輪債務(wù)，提高債務(wù)融資實(shí)力）

3．專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)證券化–共赴未來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)隔離是關(guān)鍵

二：融資業(yè)務(wù)的核心財(cái)稅問(wèn)題（搞錢(qián)是財(cái)稅工作的第一要?jiǎng)?wù)）

（一）你必須掌握的房地產(chǎn)融資基礎(chǔ)

1．融資的基礎(chǔ)模式（集團(tuán)融資、項(xiàng)目融資、租買(mǎi)承諾和產(chǎn)品支付）

2．融資的常見(jiàn)渠道和方式

3．地產(chǎn)金融政策的主要變化（銀行信貸、信托、證券和保險(xiǎn)）

4．債權(quán)人和股東的利益關(guān)切及溝通

（二）債務(wù)融資的財(cái)稅問(wèn)題

1．借款費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理策略

2．借款機(jī)構(gòu)化、金融化的實(shí)現(xiàn)方法

3．融資渠道和方式對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅清算的影響

4．無(wú)息貸款的稅企爭(zhēng)議解決

5．企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)貸的財(cái)稅問(wèn)題

6．金融機(jī)構(gòu)間的委托貸款在票據(jù)解決上的好處

7．信托融資的財(cái)稅問(wèn)題（貸款模式、明股實(shí)債模式）

8．債務(wù)轉(zhuǎn)讓的財(cái)稅問(wèn)題

9．大股東債務(wù)豁免和普通債務(wù)豁免的財(cái)稅異同

10．私募債的財(cái)稅問(wèn)題

（三）股權(quán)融資的財(cái)稅問(wèn)題

1．定向增資的財(cái)稅問(wèn)題

2．資本公積轉(zhuǎn)增股本的財(cái)稅問(wèn)題（對(duì)法人股東和個(gè)人股東的影響差異）

3．留存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）轉(zhuǎn)增股本的財(cái)稅問(wèn)題

（對(duì)法人股東、個(gè)人股東、境外股東的影響）

4．溢價(jià)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財(cái)稅問(wèn)題

5．債轉(zhuǎn)股的財(cái)稅問(wèn)題（可交換債權(quán)轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債）

6．股東捐贈(zèng)或放棄股權(quán)的財(cái)稅處理

7．優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債融資的財(cái)稅問(wèn)題

8．眾籌財(cái)稅問(wèn)題的不確定性

9．混合型融資工具的財(cái)稅問(wèn)題

（四）特定收益權(quán)融資的財(cái)稅問(wèn)題

1．特定收益權(quán)的類(lèi)型

2．證券公司、基金公司和保險(xiǎn)公司融資對(duì)接中資產(chǎn)管理計(jì)劃的財(cái)稅問(wèn)題

3．資產(chǎn)管理計(jì)劃份額轉(zhuǎn)讓的財(cái)稅問(wèn)題

案 例1：某公司利用多種特定收益權(quán)多次融資的案例解析

（五）資產(chǎn)證券化融資的財(cái)稅問(wèn)題

1．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式：房地產(chǎn)投資信托基金

2．基礎(chǔ)資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離方式對(duì)發(fā)起人會(huì)計(jì)處理的影響

3．如何規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)銷(xiāo)售”出表的稅收問(wèn)題

案 例2：中信啟航資產(chǎn)證券化案例解析

三：房地產(chǎn)初始投資階段的財(cái)稅重點(diǎn)問(wèn)題

1．房地產(chǎn)投資的主要組織方式：公司、合伙企業(yè)和基金

2．不同組織方式對(duì)投資收益的影響及籌劃

3．以房地產(chǎn)對(duì)外投資的財(cái)稅問(wèn)題（收取固定回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)）

4．外資直接投資持股的財(cái)稅問(wèn)題

5．外資由直接投資持股調(diào)整為間接投資持股的財(cái)稅問(wèn)題

6．境外居民委托投資的財(cái)稅問(wèn)題

7．股份代持的財(cái)稅問(wèn)題

8．股權(quán)激勵(lì)的財(cái)稅問(wèn)題（以萬(wàn)科合伙人制度為例）

四：投資退出階段的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

1．投資退出的方式：清算退出、減資退出、轉(zhuǎn)讓股權(quán)或份額、股權(quán)或份額置換

2．個(gè)人股東收回投資的財(cái)稅問(wèn)題

3．法人股東取得清算損益的財(cái)稅問(wèn)題

4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財(cái)稅問(wèn)題（內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)讓、內(nèi)外轉(zhuǎn)讓、外內(nèi)轉(zhuǎn)讓和外外轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

5．哪些股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需納稅

6．基金份額轉(zhuǎn)讓的財(cái)稅問(wèn)題

7．被收購(gòu)（整體資產(chǎn)收購(gòu)、控股合并或吸收合并）的財(cái)稅問(wèn)題

8．強(qiáng)制性分紅的財(cái)稅問(wèn)題（同股不同利）

五：多元化發(fā)展階段的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

1．投資架構(gòu)調(diào)整的財(cái)稅問(wèn)題

（自然人股東直接持股調(diào)整為法人間接持股、組建投資公司）

2．資產(chǎn)收購(gòu)中的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

3．股份收購(gòu)中的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

4．企業(yè)合并中的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

5．杠桿收購(gòu)中的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

6．買(mǎi)殼上市的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

7．紅籌上市的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

8．公司分立的重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題

案 例3：某地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)殼上市案例分析

案 例4：某地產(chǎn)企業(yè)紅籌上市案例分析

六：價(jià)值管理是投資者關(guān)系管理的重點(diǎn)

1．利潤(rùn)管理和價(jià)值管理的異同

2．價(jià)值管理在實(shí)務(wù)中應(yīng)用方法

3．剩余收益法應(yīng)用實(shí)例

七：公私合營(yíng)的核心財(cái)稅問(wèn)題

1．公私合營(yíng)的主要方式

2．公私合營(yíng)思路的重大調(diào)整

3．固定回報(bào)投資回收方式該如何與財(cái)政辦理結(jié)算

4．浮動(dòng)收益投資回收方式的的財(cái)稅影響

5．各類(lèi)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)或返還的優(yōu)化思路

6．項(xiàng)目收益票據(jù)和BOT的融資中的財(cái)稅問(wèn)題

八：現(xiàn)階段如何通過(guò)優(yōu)化盈利模式進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃

1．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式籌劃策略

2．商業(yè)地產(chǎn)模式稅收籌劃

3．農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式稅收籌劃

4．養(yǎng)老地產(chǎn)（銷(xiāo)售住宅模式、會(huì)員制模式、分散租賃模式）稅收籌劃

5．眾籌模式籌劃

6．資產(chǎn)證券化模式的籌劃

王老師

王老師：我公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師，教授，武漢大學(xué)在讀博士。注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專(zhuān)家，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員，國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派納稅籌劃專(zhuān)家；《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨(dú)立董事，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師，多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問(wèn)，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。

具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢(xún)實(shí)踐中，對(duì)各類(lèi)企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。先后在全國(guó)各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購(gòu)》等課題500余場(chǎng)，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬(wàn)人。

培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)，知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué)，內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評(píng)，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù)，被譽(yù)為“財(cái)稅通”。

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